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快来看看!长春市拟出台“棚改意见”和“物业攻坚方案” 现征求社会公众意见

2021-02-26 14:26

张志强 中房报记者 郭家豪/发自长春

25日,记者从长春市住房保障和房地产管理局了解到,加快推进全市“十四五”期间城市棚户区改造工作,以及提升老旧住宅区物业管理水平,该局拟定了《长春市人民政府关于“十四五”期间城市棚户区改造工作的意见》(以下简称“棚改意见”)和《长春市老旧住宅区物业管理攻坚方案》(以下简称“物业攻坚方案”)的征求意见稿。其中包括拆迁补偿、棚改土地税收、物业维修资金使用等多项与民生相关的政策措施,公开征求社会公众意见。

关于棚改:三环以内集中连片棚户区为重点 计划改造棚户区约3.8万户

“棚改意见”指出,“十四五”期间,全市以三环以内集中连片棚户区为重点,计划改造棚户区约3.8万户,基本完成三环以内现有城市棚户区改造工作。长春市城市棚户区包括棚户区、危旧房、和“城中村”。棚户区是指城市建成区范围内,建筑密度大、使用年限久、房屋质量差、功能不完善、人均建筑面积小、配套设施不健全、房屋安全和消防隐患多的平房。危旧房指建筑物使用年限超过45年、配套设施不完善和使用年限未超过45年但经工程检测和技术鉴定确定为D级危房,以及影响城市建设实施或严重违反城市规划、影响城市景观和功能的危旧楼房。“城中村”指城市规划区范围内,已被建成区包围、半包围或与建成区连接成片的自然村屯。

规范项目审批管理。严格执行国家和省关于棚户区界定的有关要求,严禁将房地产开发、城市基础设施建设(与棚户区改造项目相关的基础设施建设除外)等项目打包纳入棚户区改造;严禁将因道路拓展、历史街区保护、文物修缮等拆迁改造房屋的项目纳入棚户区改造;严禁将农村危房改造项目纳入棚户区改造;严禁将房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入棚户区改造;严禁将棚户区改造政策覆盖到一般建制镇;严禁将小区美化亮化、居民房屋外立面整治等项目纳入棚户区改造。

严把项目准入门槛。对社会力量参与的棚改项目,各辖区政府(开发区管委会)应按照相关法律法规要求,采取招投标方式确定实施单位。各辖区政府(开发区管委会)在选择实施单位时应书面征求房管、规自、建设等行业主管部门意见。建立棚户区改造实施单位信用评价机制。有房地产开发遗留问题未处理的,不得参与棚户区改造。

尊重居民意愿。各辖区政府(开发区管委会)在申请将地块(D级危房除外)列入棚改计划前,应以户为单位充分征求居民意见。征询后同意率达不到90%的,不得列入棚户区改造计划。同意率达到90%的,由市安居办提报市保障性安居工程领导小组会议审议通过。各辖区政府(开发区管委会)依据会议纪要下达征收范围公告,并启动预评估工作,编制补偿方案,与居民预签协议。在预签协议期限内签约率达到90%以上的,补偿方案、征收决定、补偿协议生效;否则不生效,棚改地块取消。被征收人征收改造意愿未达到规定比例或预签协议未达到比例的,原则上3年内不予安排改造计划。

破解征收难题。棚户区改造房屋征收工作纳入全市房屋征收计划,由市房屋征收主管部门明确征收工作要件和工作程序,统一调度、统筹推进。各辖区政府(开发区管委会)是棚户区征收工作的责任主体,负责项目征地、征收、拆除、灭籍、核算土地成本及回迁安置等工作。对征收条例出台前已取得拆迁许可证的项目和实施协议征收的项目,由各辖区政府(开发区管委会)督促实施单位足额存储补偿资金,并按法定程序启动征收。对规定期限内不能足额存储补偿资金的,由属地政府收回项目开发权并重新确定实施单位。对重新启动征收的地块,属地政府也应征询居民意愿。居民同意率达不到90%的,对能够分割且不影响地块整体规划建设的区域,可从棚改地块中剔除。

加强安置住房建设管理。各辖区政府(开发区管委会)应认真抓好安置住房的建设管理工作。安置住房规划选址应充分考虑棚户区居民的工作和生活需要,原则上以原地段和就近地段安置为主;异地安置的,必须选择交通便利、基础设施齐全的区域。加强工程质量安全管理,落实质量安全责任,对工程质量问题“零容忍”,并严格执行竣工分户验收和永久性标识制度。

同步配套建设基础设施。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用原则,组织好棚改项目的市政基础设施及配套公共服务设施建设。市房管局负责向建设主管部门提供市政府年度棚改计划。对列入市政府年度棚户区改造计划的项目,其红线外道路、排水工程等列入当年市(区)主导投资的重大项目计划,优先组织安排。

加强产权产籍管理。各辖区政府(开发区管委会)应加快棚户区改造安置住房产权办理工作。因历史原因,房屋转让没有办理转移登记的,在征收时签订补偿协议的房屋占有人,可以凭证明房屋权利归属的材料,申请办理回迁房屋产权。未登记房屋,在征收(拆迁)时按合法建筑调换产权的,应按回迁房屋办理产权,征收(拆迁)补偿协议中确认的被征收人为房屋所有权人。因征收(拆迁)导致房屋灭失的,房屋登记机构可以凭征收决定或《拆迁许可证》和征收(拆迁)补偿安置协议注销房屋所有权。

记者注意到,在政策支持方面,对棚户区住宅房屋征收,选择产权调换(房屋安置)的,实施原面积部分“拆一还一”,不找差价,对合理扩大面积(即上靠标准户型)部分,只收建安成本。对特殊困难家庭,免收扩大面积部分费用。对选择货币补偿的,参照房屋安置,上靠标准户型,上靠面积部分给予新建商品房价格进行补偿,但需由被征收人按照上一年度的建安成本,补交上靠面积部分的差价。除征收政策法规之外,对在规定征收时限内迁出的居民,予以原被征收住宅房屋建筑面积20%的奖励。以“房屋征收决定公告之日”作为计算商品住房市场价格的时点,新建普通商品房均价采取比较法,由评估公司确定。对在规定征收时限内无法定理由拒不搬迁的,依法强制执行。

关于老旧住宅区物业管理:充分发挥业主委员会作用 提高物业维修资金使用率

“物业攻坚方案”指出,结合长春市老旧住宅区实际,确定2021年为老旧住宅区物业管理攻坚年。本方案确定的攻坚范围为2010年年底前建成,未实现物业服务社会化管理的住宅区。封闭的老旧住宅区遵循既定的物业管理区域;未封闭的由各城区、开发区物业管理主管部门指导乡镇(街道)根据房屋共用部位、共用设施设备和业主的管理需求等情况划定物业管理区域,按照年度攻坚工作任务清单抓好落实。实现党组织领导对老旧住宅区物业管理工作全覆盖;强化业主自觉参与管理的意识,实现老旧住宅区业主自治组织建设全覆盖;提高物业服务社会化程度,实现老旧住宅区物业管理社会化全覆盖。

明确乡镇(街道)、社区居(村)民委员会责任。乡镇(街道)建立物业管理机构,负责加强物业日常管理、调处物业管理矛盾纠纷、提供应急维修服务。制定物业管理工作常见问题处理手册,确保基层物业管理工作标准化、专业化。社区居(村)民委员会在乡镇(街道)指导下,组织、协助辖区业主依法设立业主大会,并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责,组织指导“三长”收集民情信息、宣传政策法规、调处矛盾纠纷、开展便民服务、实施有效监督。

推进业主委员会的组建。区级物业管理主管部门要指导业主组织建设。乡镇(街道)、社区居(村)民委员会要对照任务清单中的项目,逐一做好宣传发动工作,对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导,加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。已成立业主大会,未能选举产生业主委员会的,由社区居(村)民委员会代行业主委员会的职责;暂不具备成立业主大会条件的,由乡镇(街道)指导社区居(村)民委员会组织业主表决相关公共管理事项,行使业主共同管理权利。业主可采取现场开会、书面和电子投票等方式进行表决,加快推进业主大会电子表决系统的建设使用。

充分发挥业主委员会作用。业主委员会应当动员业主积极参与共同管理事务,确定物业管理社会化模式;代表业主与选聘的物业服务人依法签订物业服务合同,监督协助物业服务人履行合同;督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议,依法履行按时、足额交纳物业服务费等业主义务;对业主违规违约行为进行劝阻。

加强对业主委员会的指导监督。乡镇(街道)要强化对业主委员会成员的业务培训,提高依法依规履职能力。对于业主委员会做出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定,乡镇(街道)应当责令限期整改,拒不整改的依法依规撤销其决定,并公告业主。业主委员会不依法履行职责,严重损害业主权益的,由乡镇(街道)指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

选聘物业服务企业提供基本服务。各城区、开发区可以通过新建、重组方式成立公益性物业服务企业,并给予政策、资金等适当扶持;为业主提供一批信誉好、有意愿、具有老旧住宅区管理经验的物业服务企业名录,供业主选聘。在保障基本物业服务的基础上,业主可以以楼栋、单元为单位,与物业服务人协商增加有偿服务内容,提高服务标准和价格,满足差异化物业服务需求。(各城区、开发区)

加强对物业服务行业的监管。结合全市物业服务行业领域乱象整治工作,市、区两级物业管理主管部门依法开展对物业服务企业的信用评价工作,评价结果向社会公示。依据物业服务企业信用状况,实行信用分级分类监管,强化信用信息在前期物业服务项目招投标、业主大会选聘和解聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。严肃查处物业服务企业的违法违规行为。根据业主和社区居(村)民委员会意见,对不依法依约提供物业服务且拒不整改的物业服务企业,由区级物业管理主管部门责令其退出物业项目。

扩大物业维修资金归集范围。针对未建立物业维修管理制度的老旧住宅区, 业主可以结合小区物业管理特点,参照现行物业维修资金管理制度,通过业主大会表决确定园区共用部位、共用设施设备维修资金的交存标准、交存比例、交存范围、交存时点等,由各城区、开发区建立专户代管并制定使用流程。

提高物业维修资金使用率。优化物业维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限,逐步向区级物业管理主管部门下放资金使用初审权。推行应急维修使用程序,对于屋面防水渗漏、下水阻塞、电梯故障及外立面脱落的维修申请,可不经业主表决,由业主委员会申请启动应急程序;尚未成立业主委员会的,由社区居(村)民委员会代为申请,从物业维修资金中列支相关费用。


编辑:本站编辑
标签:长春,棚改,物业
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