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“资产最低打三折” 房企并购激烈风险仍需警惕

中国房地产网

2021-09-15 20:17

“大鱼吃小鱼”的故事正在频繁上演。

“大鱼吃小鱼”的故事正在频繁上演。

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图片来源:中房报图库


“现阶段各家房企都缺钱或者对未来不太乐观而对卖地不太热情,进而捂紧钱袋而不肯大手笔并购,最容易出现的情况是机遇虽多大家却资金不足了。


刘伟/发自北京


楼市调控持续,“大鱼吃小鱼”的故事正在频繁上演。


日前,一则关于保利发展(600048.SH)即将收购雅居乐控股(03383.HK)的传闻引起市场的广泛关注。


不过,当事企业很快便出面澄清事实。9月12日,雅居乐发布公告称,注意到近期有关雅居乐集团出售予保利发展控股集团股份有限公司(简称“保利发展”),以及就出售完成对该集团的尽职调查的市场谣言,公司经向控股股东查询并获确认该谣言亳无根据。


保利和雅居乐的传闻之外,历年来,房地产业内的收并购交易并不鲜见。最近的,有浙江商人沈玉兴将贵州中天金融的地产业务以180亿元收入囊中,引起行业震动。


但收并购市场正在发生变化,房企并购也有“天花板”。


有“并购之王”称号的融创中国董事会主席孙宏斌亦对此审慎表示,收并购市场,每个企业都有负债总额限制,凡是出现问题的公司都有大量存量债,并购后就并购了存量债,企业负债规模就超了。“目前市场中,所有企业,甭管开什么价,并购进500亿元债就消化不了,因为每个企业都有负债上限,所以目前并购市场是不存在的。”


一位地产金融投资机构董事长对记者称,当前,市场上仍然有很多收购并购机会,价格低的资产能达到三折。但在他看来,这个折扣还不够低,一旦购得资产不能快速变现,并购风险将远远大于所获的机会。


楼市并购传闻四起


有关保利和雅居乐之间的并购传闻可谓一波三折。


9月10日,有消息称雅居乐将被保利发展收购,已经完成尽调,近期会披露。


当日晚6点半,雅居乐火速在微博发布声明,称其留意到“保利收雅居乐”等消息及类似言论在网络上传播,表示“该消息完全不实,纯属谣言”,已造成公众误解,并对公司形象造成了不良影响。


雅居乐称,目前公司经营稳健,发展良好,已就此事向有关部门举报,并将通过相关法律手段维护自身的合法权益。


不过,有媒体向保利发展方面求证,保利的回应则模棱两可,“不能说有,也不能说没有,如果达到条件,公司会进行公告。”


9月11日下午4时左右,雅居乐再度在微博发布一则律师声明,表示要追究造谣者的责任。不过,该条微博很快又被撤下,存活不足10小时。


今年以来,行业的收并购传闻不止发生在保利和雅居乐之间。


事实上,由于行业龙头万科账上现金流充足,从去年至今,当不少房企陷入破产危机时,万科都在传闻中被称作是“白衣骑士”,其中不乏恒大、华夏幸福、泰禾、蓝光等千亿级房企。


在今年中期业绩发布会上,万科总裁祝九胜首次回应近期万科接盘恒大项目的传闻,他表示,“万科与恒大在过往就有项目层面的合作,最近几个月也有过一些接触和探讨,但目前没有实质性合作。”


而对于外界广为关注的万科战投泰禾的进展,祝九胜称,“我们有成立一个小组与他们密切联系,提供一些建议,符合条件的项目会履约。”


对于收购蓝光的进展,祝九胜回应道,和蓝光的合作是项目层面的收并购,目前收购了3个项目,都在正常开发节奏中。但和华夏幸福,最近一年多,万科在项目层面的合作和谈判都没有。在祝九胜看来,或许媒体觉得万科收并购声音多了一点,“但其实我们需要做有利于行业的事情。”


资产最低打三折


当前,随着行业监管形势持续趋严,一些房企的债务风险也迟迟不能有效化解。


8月31日,蓝光发展披露了2021年的半年报,期内,该公司实现营业收入119.31亿元,同比降低24.51%;实现利润总额-50.79亿元,实现归属上市公司股东的净利润-47.21亿元。


9月4日,蓝光发展发布了最新的债务违约情况。公告显示,截至2021年9月3日,其累计到期未能偿还的债务本息金额合计186.64亿元(包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式)。


9月3日,华夏幸福基对外公告称,因受宏观经济环境、行业环境、信用环境叠加多轮疫情影响,华夏幸福流动性出现阶段性紧张,近期新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额64.12亿元。截至9月3日,华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计878.99亿元。


在许多企业出现债务危机的情况下,出售资产就成为一种自救方式。收并购市场的供给端也就因此形成了。


一位地产金融投资机构董事长在受访时对记者表示,“当前,市场上仍然有很多收购并购机会,价格低的资产能达到三折,可以卖出现金回流的很多。”但同时,他表示现在并购价格不是足够低,并且可以快速变现的项目,风险远远大于机会。


孙宏斌认为,现在的收并购市场存在一个特别大的问题,因为对每个企业都有负债总额的控制,现在有问题的公司都是有大量存量债的,如果并购之后公司的负债规模就超了。


“央行在定这个负债上限的时候没有要求企业降总的负债规模,主要是为了保持市场稳定,不准你升负债是控制风险,所以有问题的企业贷不了款怪不了央行的政策。”孙宏斌说。


资产收购风险几何?


同样是在8月31日,由贵州前首富罗玉平掌舵的中天金融集团公告拟出售中天城投100%股权,此前一日与佳源创盛已签署股权转让框架协议,股权卖价暂定180亿元。若该笔交易达成,其将成为今年房地产行业最大的一笔收并购事件。


股权的出让方,截至报告期末,中天金融有息债务余额435.26亿元,各类资金成本均较高,其中信托融资余额147.8亿元,融资利率10.47%,一年内到期高达74.2亿元,而涵盖信托、债券等一年内到期游戏负债总额224.45亿元,然而账上资金只有35.17亿元。


而作为收购方,由浙江商人沈玉兴掌控的佳源创盛手头并不宽裕。


截至6月底,佳源创盛手上货币资金余额47.17亿元,其中受限资金0.86亿元,比去年底微增约6000万元,但比前年底69亿元则大幅度下滑。有息负债余额193亿元,短期借款与一年内到期有息负债余额合计43.25亿元,现金短债比1.07倍。


虽然短债偿还压力不算大,但要斥资180亿元鲸吞中天城投100%股权也并非易事,除此之外,还要考虑收购标的的负债情况。


一位百强房企副总裁表示,收并购的如果是项目,会是机会;如果是整体吞并企业,风险将会上升不少等级。


IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,现在市场上有不少房企都在折价卖资产,的确是这样。在行业调控不断加码与融资环境日益逼窄的情况下,房企除了加快促销回款之外就是变卖资产了。因此有的房企在流动性重压与各家房企都现金不够充裕的情况下,甚至把资产打到很低的折扣,这也就在情理之中了。但即使打很低的折扣出售资产目前有接盘能力的房企也有限。


“房地产行业的收并购相对已经不是最好时机了。”柏文喜认为,现阶段各家房企都缺钱或者对未来不太乐观而对卖地不太热情,进而捂紧钱袋而不肯大手笔并购,最容易出现的情况是,机遇虽多大家却资金不足了。


编辑:温红妹

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标签:房企并购
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