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乐观者努力生存 房地产职业经理人信心待提振

中国房地产网

2021-10-16 11:58

受访对象在金融政策上给出了所有评估选项中的最低分,即2.83 分。

受访对象在金融政策上给出了所有评估选项中的最低分,即2.83 分。

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刘伟/发自北京

“十一”长假结束后,2021年的最后一个季度正式拉开帷幕。

10月12日,中国房地产报2021年三季度职业经理人信心指数的调查出炉,三季度中国房地产经理人信心指数(China Real-Estate Manager Confidence Index,简称中房MCI指数)为54.47分,同比2020年三季度的63.8下降14.62%,同比降幅明显。

中国房地产行业历经数十年的发展,周期性成为其无法避免的话题。随着下半年以来,房企销售业绩连续下跌,房地产职业经理人的信心指数也开始滑坡。

展望行业未来的发展趋势首先要回顾过往的行业情况。今年9月前100房企单月销售操盘金额7596亿元,业绩规模不及8月,首次环比下降。另据统计数据,百家房企9月份的销售业绩,与去年同期相比,下降了36.2%。这也是房地产市场自今年7月至9月以来,连续三个月销售同比下跌,且跌幅进一步扩大。

中国房地产经理人信心指数调查数据显示,具体来看,在国家宏观政策上,房地产职业经理人们给出了三类大项中的评估最低分数,仅为16.16分,其中金融政策上,为所有单项评估选项中的最低分,即2.83分,这就说明,职业经理人们认为国家金融政策,当前已经成为房企发展主要的限制因素;而在市场走势预期方面,职业经理人们依然对未来的市场基本面有一定信心,其中房价走势预判和城市供求情况方面,房企职业经理人们分别打出了7.16和6分的高分;在企业经营管理方面,职业经理人们在各项指标上均给出不错的分数,其中建安成本和产品定位上,职业经理人均给出5分以上的分数,说明在当前的行业形势下,房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然颇具信心。

“当前房地产行业金融、信贷政策是一项长期的宏观调控政策,全面放松的可能性并不存在。但从稳市场角度,不排除阶段性微调或者局部松动,比如鼓励合理的住房需求,会降低购房按揭利率、加快按揭放款进度等。”佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在接受中国房地产报记者采访时表示,尽管政策调控保持严控,但中国房地产行业的基本面是没有改变的,企业应该积极应对,尽快拥抱行业变化。

走到十字路口 

如何穿越周期?

“当前楼市处于盘整期,不管是市场、还是房企都到了十字路口,曾经的规模取胜、大踏步向前奔跑的增量时代似乎已要过去,不管是增量时代还是存量时代,好产品、好品质是能够穿越周期的。”

一位央企地产营销中心负责人对记者称,当前她所在的省级城市,市场还是分化的态势,因主城区供应较少,部分区域尚有供需倒挂的情况,新盘一旦推出甚至还出现持续摇号或者保持较高的去化率;而外围区域从今年三季度就开始出现去化速度下滑,随着“寒冬”的到来,四季度这种情况可能还会加剧。

另据机构研报显示,2021年9月,TOP100房企实现单月销售操盘金额规模不及8月,较2020年同期也下降近四成。

39家典型上市房企中,18家房企9月业绩同比、环比双降,近半数房企业绩同比下降超30%,仅绿城中国、阳光城和荣盛发展实现单月业绩同比增长,分别为28.3%、11.3%、8.1%。

华西证券表示,9月百强房企销售保持弱势,各梯队表现弱势。融资趋严以及银行放款收紧等因素影响,致使在供需两端受到较大负面影响,销售表现弱势。其预计政策影响仍将延续,2021年10月销售将维持负增长的弱势格局。

9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者。

在房企业绩步入低谷的特殊时期,这一政策传达的信号,也给四季度的市场行情带来了一些暖意。

此外,头部房企也早已做好准备,采取相应策略,力求稳健谨慎的度过行业周期。在今年8月30日召开的万科2021年中期业绩推介会上,谈及万科下半年的发展策略,董秘朱旭表示,行稳致远是万科下半年工作的主基调,万科将严守“三道红线”,保持行业领先的信用评级,实施稳健的融资策略,坚持稳健的投资策略。

房企“抢跑”以价换量

“谁下手得早、谁就多收一些” 

“四季度刚开始,已经有企业在‘抢跑’了。”

一家TOP20房企的区域总经理告诉记者,政策端,现阶段还是以稳定为主,局部可能会有些松动,但就其程度而言,也都是小心翼翼的试探,总体而言,地方政府的卖地需求还是很强烈的;市场端,购房者的观望情绪不断加重,这就导致购房者的积极性不够,看跌的多,看涨的少。

至于企业端,他认为,目前,不少房企的融资渠道受限,坏消息的声音却此起彼伏,这也加重了房企的悲观情绪。为了打破这种格局,四季度开始,有不少房企,已经提前一到两步“抢跑”,即率先开始降价抢收。他形象地比喻道,市场里的“鱼”就那么多,谁下手得早,谁就有可能多收一些,在这个风险四起的行情下,就多一份活下去的机会。

时间进入2021年第四季度,房企在10月首周中“十一”长假的业绩表现也颇受市场关注。

根据中指数据CREIS,今年国庆期间(10月1日-7日),重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%,购房者置业意愿不足,市场情绪延续9月观望态势。一线城市成交规模同比基本持平,二线、三四线代表城市降幅均超四成。

国庆期间,4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米,与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响,房地产市场降温明显。二线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米,同比下降43%;三四线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米,同比下降44%。

克而瑞研究中心表示,四季度房企需要加快开发、保证货量供应,促进销售去化、加速现金回流。此外,未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变,在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。

刘策在接受采访时表示,四季度在营销端“以价换量”不可避免,但也不能给予过高的预期。当前大部分城市项目属于限价盘,利润空间有限,大幅度降价并不现实。

“乐观者才能生存。房企需要尽快适应行业新常态,从内心深处拥抱调控监管,转变发展模式。当下市场确实进入了冰点,但也大可不必过分悲观,尤其是在一二线城市,仍然有充足的刚性住房需求,基本面其实并没有发生质变,市场将逐步企稳。”

观点:

“去年和今年上半年市场还是走高的,疫情后市场回弹得很厉害。目前政策面收紧,尤其是贷款审批不下来的情况下,市场受影响很大,下半年整体房地产销售不太乐观”


——一位TOP20 房企上海区域营销负责人


“由于去年底管理层就对后市抱谨慎预期,因此今年无论是销售还是融资工作,都是尽量前置,早做融资使得全年的偿债计划能够稳步实现。”


——龙光集团一位内部人士


“这几个月确实很艰难,自部分房企出现流动性问题后,整个行业都面临着很大的融资压力,金融机构和投资者几乎是无差别对待,很多经营正常的公司都被波及了。”


——华南某上市房企的一位管理层


“受到国家新的政策导向影响,未来行业集中度继续增长的态势可能会发生一定变化。新的土地供应规则调整,中型地方开发公司未来在拿地上的优势反而会凸显。在区域上,我们还是比较看好上海、江苏和浙江等地。”


——华东区域某中型房企董事长

编辑:刘亚

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标签:房地产职业经理人
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