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脱手两文旅项目予国资 胡葆森践行“少、小、好”

中国房地产网

2022-05-25 18:35

在当前新冠疫情在全国呈现点式复发的情况下,项目运营前景值得担忧。

在当前新冠疫情在全国呈现点式复发的情况下,项目运营前景值得担忧。

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刘伟/发自北京


继将旗下商业项目运营权交出,牵手王健林后,建业集团董事长胡葆森又迎来国资援手。


5月23日,消息称,建业·华谊兄弟电影小镇项目和只有河南·戏剧幻城项目的股权归属发生变更。


根据工商信息变更记录,河南老家文化旅游发展有限公司(以下简称“河南老家文旅”)成为上述电影小镇运营平台公司90%股权持有方;此外,建业方面还出售河南建业实景演出文化发展有限公司(只有河南·戏剧幻城运营平台,以下简称“建业实景”)51%股权,该股权同样由河南老家文旅接手。


资料显示,据了解,河南老家文旅游成立于2016年3月10日,注册资本为1亿元人民币,法定代表人为古诚,该公司为河南省文化产业投资有限公司(以下简称“河南文投”)全资子公司。


根据公开信息,建业对上述两个项目的投资至少为70亿元。但由于疫情等原因,项目被迫多次关闭,进一步拉长了本就不短的文旅项目投资回报周期。


值得注意的是,此次交易对价并未对外公开,因此建业方面的变现较其投入的盈亏并不为外界所知。就此次股权转让的相关问题,记者联系了建业集团方面进行采访,得到回应称“公司暂时无法对外回应相关情况。”


一位接近此次交易的人士对记者表示,双方的合作主要在股权层面,通过双方资源优势互补强化文旅融合。在河南文投公司的支持下,建业的资金将得到补充。该人士表示,最终的交易细节尚未敲定,涉及的具体金额也有待对外公布。


河南国资接手


5月16日,建业·华谊兄弟电影小镇母公司——河南建业华谊兄弟文化旅游产业有限公司(以下简称“建业华谊文旅”)发生了股权变更。


股权变更前,建业华谊文旅由济源建业住宅建设有限公司持股51%,河南建航房地产开发有限公司持股39%,建业住宅集团(中国)有限公司(以下简称“建业住宅集团”)持股10%;股权变更后,济源建业、河南建航退出,新增河南老家文旅持股90%。


建业电影小镇作为建业文旅板块的重要项目,被视为是建业集团转型之年进军文化旅游产业的开篇之作,项目总体规模约2000亩,最早于2015年建业与华谊兄弟达成合作协议。


2019年8月29日,建业电影小镇产品发布会召开,胡葆森曾在2019年电影小镇产品发布会时透露,电影小镇已投入了20亿元。下一步,还要再有20亿元的投入。


同样是在5月16日,建业住宅集团新增对外撤资,出售建业实景公司51%股权,该股权由河南老家文旅接手。


河南建业实景演出成立于2017年2月,注册资金1亿元,其持有河南建业戏剧幻城运营管理有限公司10%股权,另90%股权由北京歌颂文化发展有限公司持有。北京歌颂文化由徐东持股98%、杜明冬持股2%。


资料显示,该企业相关项目“只有河南·戏剧幻城”位于河南省郑州市中牟县平安大道与广信街交叉口西北角,项目总占地622亩,是河南省A类重点项目,被称为目前世界上规模最大的戏剧聚落群,也是中国首座全景式全沉浸戏剧主题公园;2021年6月6日,项目正式纳客。


胡葆森在《河南老胡与〈只有河南〉》中提到只有河南·戏剧幻城的三个“最”。一是最大。《只有河南》中的21个剧场可以同时容纳近10000人。单是“幻城剧场”,就有近3000个座位,与省人民会堂的座位数不相上下;二是最长。幻城的东墙是当今世上单面最长的人工夯土墙,长328米,高15米,厚2米,堪称吉尼斯世界之最;三是最多。这座幻城50多亿元的投资额,有望刷新中国单体文化项目投资纪录。


脱手上述两个文旅项目实属无奈之举。只有河南·戏剧幻城自2021年6月6日正式开城营业以来已历经四次闭园,对其运营产生了很大的影响。


就在5月16日股权转让当天,建业华谊兄弟电影小镇官方微信公众号还曾发布“只有河南·戏剧幻城”的复开信息,称项目5月18日正式恢复营业。


作为接手方的国资,河南文投具备政策上的优势,中国社科院财经战略研究院旅游研究室主任戴学锋告诉记者。但在当前新冠疫情在全国呈现点式复发的情况下,项目运营前景值得担忧。


仓里仍有余粮


根据上述公开信息,上述两个文旅项目的投资至少为70亿元。文旅项目的投入是巨大的,相对而言,项目运营的收入若想覆盖投资却需要一个漫长的周期。


建业新生活有限公司(以下简称“建业新生活”,09983.HK)年报数据显示,2021年内,建业新生活商业资产管理及咨询服务收入达人民币1.51亿元,2020年同期为0.9亿元,同比上升68.7%,该上升主要是由于2021年新增托管“建业电影小镇”和“只有河南”两个文旅综合体所致。


截至2021年12月31日,建业新生活在管商业物业组合包括五个文化旅游综合体(总占地面积约为10.6百万平方米)、七个商场(总建筑面积约为0.7百万平方米)及十家酒店(总建筑面积约为0.3百万平方米)。


更具体地来看,在出售上述两个文旅项目前,建业旗下拥有濮阳大集古镇(杂技小镇)、郑州樱桃沟足球小镇、建业·华谊兄弟电影小镇、建业神垕天地(钧瓷小镇)、建业东京梦华、只有河南·戏剧幻城等多个文旅项目。


此外,按照计划,建业集团还将在洛阳打造牡丹小镇,兰考打造音乐小镇,济源打造篮球小镇。


因此,出售上述两个文旅项目只是建业众多文旅资产的一部分,建业的粮仓中仍然还有余粮。


不过,文旅项目在当前形势下的运营和发展受到不小的限制。根据前瞻产业研究院的数据,2021年中国国内旅游总人次为32.46亿,同比增长12.8%,但依然远低于疫情前2019年的59.01亿,仅恢复至2019年的54.0%。


建业出售股权显然是需要现金流。在5月16日,转让股权后,5月17日,建业住宅集团新增股权出质,质权人为河南老家文旅,出质股权数额1000万元,出质股权标的企业为建业华谊文旅。


作为建业集团重要的地产开发上市平台,建业地产2021年年报数据显示,公司现金、现金等价物及受限制银行存款总值为98.48亿元,减去受限银行存款39.46亿元,可用现金为59.02亿元。


而其一年内到期的银行借款为24亿元,一年内到期的其他借款为12亿元,一年内到期的优先票据为31.6亿元,短期有息负债合计为67.6亿元,可用资金无法覆盖短期债务。


面对当前的债务压力,2022年2月,胡葆森曾表示,建业在实现千亿规模后,要进入“战略巩固期”,后续集团发展战略遵循“少、小、好”原则。


胡葆森称,“少”就是不开辟新的赛道,能合并合并,能关闭关闭,在难关没过去的时候不适合开辟新赛道;“小”就是不再追求规模的增长,后续也会出让资产、项目股权,缩小规模;“好”就是在做少做小的前提下,把企业做好,用新的思维方式,做精做新,提升效率。


通过资产转让、项目合作为地产板块输血,对建业而言已是常态。自3月份以来,建业地产已经与中国电建、中海、万达等企业展开合作,合作内容包括结构化融资、项目整体转让、大宗交易等方法盘活不动产。


2022年8月8日,建业地产将有一只5亿美元的美元债到期,此次股权转让回收的现金流或许能为之后的偿债提前做好准备。


编辑:温红妹

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标签:胡葆森,建业
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