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广深港高铁刺激大湾区楼市 交通优势下洼地效应凸显

2018-09-29 18:03:31来源:中国房地产网

香港正式进入高铁时代,广深港高铁香港段的成功开通,使得内地17座城市与香港织就10小时以内交通网,构成深圳-香港半小时生活圈、广州-香港1小时生活圈、粤港澳大湾区1小时生活圈。

■中房报记者 翁晓琳 深圳报道
最近,家住湾仔的“师奶”陈太(化名)放弃了打麻将,整日忙于参加珠海看房团,“选择珠海就是交通方便,在中港客运码头出发,经澳门函仔取道莲花口岸进入横琴。加上港珠澳大桥通车在即,以后珠海房价肯定会蹭蹭地上涨。”在陈太看来,与香港动辄十几万元/平方米的价格相比,珠海房价“真是实惠到家了”。
香港正式进入高铁时代,广深港高铁香港段的成功开通,使得内地17座城市与香港织就10小时以内交通网,构成深圳-香港半小时生活圈、广州-香港1小时生活圈、粤港澳大湾区1小时生活圈。加上港人可申办内地居住证,港珠澳大桥又通车在即,连串利好消息,带动港人内地置业热潮再起。
交通优势下的价格洼地
对于珠海的市场,陈太了如指掌,“我已经看了好几个区域的楼盘,像横琴,现在价格涨上来了,很多都要4万元/平方米以上。拱北口岸新盘价格也要4万元/平方米。我最看好的是保税区的项目,尤其是公寓不限购,价格只要2.4万元/平方米就可以搞定。”
虽然8月的成交量表现低迷,全市签约面积15.47万平方米,环比下降11.17%,但是珠海的住宅库存截至8月末为208.44万平方米,去化周期为11.23个月。尤其是备受关注的横琴,库存增长量最为明显,环比大幅增长了22.47%。
这背后也是开发商看到港珠澳大桥开通在即,积极推货。有数据显示,“金九银十”至少有11个纯新盘亮相,5个项目加推。
“现在来珠海看房的香港买家有所增多,因为我们和中介有一二手房联动,在香港开了看房团。也是抓住高铁通车、港珠澳大桥即将开通的利好。在粤港澳大湾区,珠海也属于价格洼地。”有珠海房企人士对中国房地产报记者直言。
而来自屯门的福叔(化名)是出租车司机,经常从机场接客去口岸,耳濡目染下已经率先出手,在中山买了公寓,“中山有限购,住宅不考虑,但是公寓还是很便宜。我那次听深圳客人说的,要在中山买房,就在火炬开发区买了一套50平方米带装修的公寓。”
对于中山的楼市前景,福叔还是十分看好,“你看现在高铁开通,十几分钟就到深圳。深中通道也已经开工了,以后深圳到中山只要30分钟。中山现在还能看到‘1’字头的房子,深圳靠近东莞的都要卖‘4’字头了。对于我来说,深圳房价太贵了,已经丧失了投资价值。”
乐有家研究中心相关负责人对中国房地产报记者表示,“2017年下半年中山受‘限购+限签+限价’影响,新房去化周期提高到了49.3个月,但是受深中通道开工和即将出台的粤港澳大湾区具体规划等利好影响,今年下半年中山楼市有望回暖。”
另一位中山房企人士也对中国房地产报记者透露:“目前我们香港客的比例有所上升。现在高铁已经开通,大大缩短了距离。香港人买中山的房子,无非是看重交通,然后看价格。”
核心城市商办物业
吸引力骤增
值得注意的是,虽然住宅因为各种限购政策吸引力骤减,但是商办物业却成为了深圳、广州新的投资热点。
高铁的开通在缩短深港商务通行时间、改变商务人士商旅出行习惯的同时,也有望缩小两地物业资产价值的差距。
高力国际华南区资本市场及投资服务部主管林楚洲对中国房地产报记者表示:“广深港高铁开通后,预计会有更多的香港企业在深圳租购写字楼。从企业成本考虑,相信会有越来越多的港企会选择把一些非核心部门搬到深圳。”
不仅仅是深圳,从香港西九龙站出发,至广州南站的列车最短运行时间47分钟,广州乘客乘坐高铁前往香港可在西九龙站内完成出入境手续,通关时间则只需5分钟。除此之外,位于南沙的庆盛站,本身设立就是出于大湾区策略性考虑,为粤港澳大湾区重要的战略站点,也将是粤港澳大湾区的新兴重镇之一。
从目前站点周边房价来看,香港西九龙站26万~108万港元/平方米;深圳福田站5万~13万元/平方米;深圳北站5万~10万元/平方米;东莞虎门站2万元/平方米;广州南站4万元/平方米;而南沙庆盛站仅2万~3万元/平方米,车程几十分钟,但香港西九龙周边房价却是其数十倍。
戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端对中国房地产报记者表示:“广州、深圳两地房价并不低,加上有政策限制,虽然核心城市物业抗跌能力强,但是投入成本高,置业者支付门槛相对较高,多为自用型买家,目前的市场环境下成交相对较少。然而商办市场吸引香港机构、投资者的比例已经在上升中。今年内地的资本市场紧缩,内地投资者的积极性有所降低,相比之下,一些香港、外国的机构投资者对于粤港澳大湾区的关注度十分高。”
“飞地模式”的另类选择
惠州可能作为香港“飞地”的猜测还在持续发酵,此番广深港高铁的开通对惠州楼市形成了进一步刺激。
目前香港人到达惠州也十分方便,惠州南站和深圳高铁已经全面接轨,广深港高铁开通,惠州恰恰处在香港的一小时生活圈。加之惠州楼市依然没有大范围限购,开发商推货十分积极。
深圳贝壳研究院的数据显示,8月惠州市有87个项目取得预售,供应商品房18083套,其中住宅供应16684套,供应充足。
不过,目前惠州的成交量受到房贷政策偏紧、置业成本增加等因素影响,8月全市新房住宅成交11041套,环比下降15.0%,成交连续3个月回落。但是临深的大亚湾、惠阳以及惠城区成交依然火爆,其中大亚湾成交2293套,惠阳成交2164套。
有惠州房企人士对中国房地产报记者直言:“目前还是主要吸引深圳买家。当然,高铁的开通对于带动港人北上置业也是一大利好。我们已经做好了迎接香港购房者的准备。”
而另一个有可能吸引香港买家的则是侨乡之地江门。江门一直在寻求和广州、深圳、香港等地进行“飞地经济”的发展模式。2017年4月,时任香港特区行政长官梁振英率团到江门考察,江门提到正探索实施粤港澳深度合作模式,计划依托大广海湾开展粤港澳体制机制创新,争取国家赋予港澳及各种开发主体更大开发主导权,建设港澳“飞地”;打造有别于横琴、前海、南沙的第二代深化粤港澳合作示范区。
有业内人士对中国房地产报记者指出:“从平衡珠江口两岸经济的角度看,‘香港飞地’应该在江门,也就是珠江口西岸。有港珠澳大桥的连接,往返江门也十分方便,而且江门一直在推进‘深江肇高铁’‘南深高铁’的规划建设。本身江门土地资源充足,同时房价较低,新房均价刚过9000元/平方米,无论是建造成本还是生活成本都有优势。”
此外,乐有家研究中心数据显示,过去三年,粤港澳大湾区9城租金均价均迎来了不同幅度的上涨。租金上涨最快的是江门,相较于2016年,2018租金上涨35.25%。租金回报率也是衡量房产投资收益的一个指标,粤港澳大湾区9城中租金回报率第二的是江门,达到了3.22%。
不过,乐有家研究中心相关负责人对中国房地产报记者指出,“主要是这两个城市房价相对没有那么高,所以回报率也相对较高;反观深圳和广州,因为房价高,所以相应的租金回报率也低,尤其是深圳,租金回报率仅为1.37%”。

关键词:广深港高铁 大湾区 楼市

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