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天房混改曙光乍现 保利有望成“白武士”

2018-09-29 17:13:44来源:中国房地产网

截至目前,保利至少已派出5批人马前往天房集团尽调,介入的深度不亚于此前的融创和万科。

■中房报记者 曾冬梅 广州报道
延宕多时的天房集团混改更进一步。
9月26日,天房发展发布公告,公司接到控股股东天房集团混改进程信息披露的函,其在“天津产权交易中心”公布的混改增资扩股项目,目前与符合条件的潜在投资者基本形成初步共识,故终止本次挂牌。
据中国房地产报记者了解,文中提及的“符合条件的潜在投资者”大概率会是央企保利。在夏季达沃斯论坛期间,天津市政府、天房集团和保利三方进行了一次秘密会晤。
自2017年6月,天津市国资委在天津市产权交易中心公布天房集团国有企业混改的信息后,至今已经持续了一年零三个月。
据一位接近天房的人士透露,此番对接缘自天津市政府的撮合,保利团队已多次分批派出考察队伍,进入天房完成尽调。
一位知情人士对中国房地产报记者表示,截至目前,保利至少已派出5批人马前往天房集团尽调,介入的深度不亚于此前的融创和万科。“但确实如天房公告所说,当下只是初步的意向,很多关键性的问题都还没达成一致,原本计划是先达成托管协议的,但现在看来,这一步还没迈出去。”
央企入局
天房混改的朋友圈
保利的突然入局很大程度上具有临危受命的意味。公开资料显示,2018年,天房集团一年内到期的非流动负债达284亿元,急需实力强、资信佳的房企加入为之增信、缓解压力。
据中国房地产报记者了解,此前,保利已经对天房集团进行了数轮的摸底调查,对天房的资产状况大致心里有数。
从天津市政府的姿态来看,对这个投资者应是寄予厚望。有消息指,9月20日当天,天津派出了副市长带队的阵容亲自接待和撮合该公司与天房集团的协商,态度之诚恳、心情之迫切可见一斑。按照他们的计划,如若此次会面,相谈甚欢,那么最好第二天双方就能敲定托管协议,先解了天房集团的燃眉之急。
从天房发展的公告来看,似乎会面的进展未如预期,托管协议也尚无下文。
不过,对于天房集团来说,这已经是一个明显的突破,毕竟双方还有进一步洽谈的机会和空间。这是2017年6月天津国资委发布天房集团混改信息以来,第一个能坚持到初步共识阶段的投资者。
在过去的一年多里,超过一半的中国前30强房企都被传曾加入天房混改的朋友圈,包括万科、碧桂园、恒大、融创、泰禾、绿地、绿城等。消息人士指出,真正对天房起了心思并且进行深入了解的是万科和融创,但这两家房企中途止步,并没有继续往下走。
天房寻求托管
应对债务危机
据2018年4月天房集团在天津产权交易中心挂出的混改方案,该公司拟转让65%股权,交易底价为83.06亿元,其中,投资者通过受让取得天津津诚国有资本投资运营有限公司所持有的天房集团增资前50%股权(即天房集团增资后35%股权),这部分转让底价约为44.73亿元,另外投资者还将通过增资取得天房集团增资后30%股权,增资底价约为38.33亿元。
同时,天房集团对投资者也提出了要求:需为“2018中国房地产百强企业”前三十强;2015~2017年度经营持续盈利;企业存续主体长期信用等级为AAA;用于兑付天房集团及下属公司回售债券284亿元的银行保函或效力相当的其他证明文件。
看似苛刻的门槛源于,达不到这些条件的房企,根本无力盘活天房的乱摊子。
作为一家有着30多年发展历史的老牌国有房企,天房集团自诩为“城市建设的‘主力军’、房产开发的‘国家队’和民生改善的‘排头兵’”,仅控股子公司就达40多家,产业范围包括房地产开发、建筑施工、基础设施投资建设、工程监理、综合业态(商业地产、产业地产、养老地产、工业地产)、酒店管理、科技创新、资本运营、物业服务等领域,其中房地产开发为最主要的业务。
2014年,天房集团与天津市房地产信托集团有限公司整合重组后,开始了迅猛的拿地扩张,3年间耗资上千亿元攻城略地,将债务总额由2014年的1066.74亿元推高至2016年的1812亿元。从2016年开始,该公司的经营状况便由盈转亏。
据大华会计事务所的审计显示,截至2017年底,天房集团亏损16.32亿元,公司总资产约为2007亿元,总负债1943.8亿元,资产负债率高达96.8%。仅仅是一年内到期的非流动负债便高达284亿元,而现金仅134.8亿元。大华认为,这些数据表明天房集团持续经营存在重大不确定性。
也正是因为难以独自应付偿债压力,天房集团才会在混改方案中提出要求,指出“为预防混改过程中出现存续债券持有人要求向集团回售债券的风险,意向投资者需提供284亿元银行保函或效力相当的其他方式,如果发生兑付,天房集团可以此兑付存续债券。”
这可能也是保利迟迟未能签下托管协议的关键所在。据知情人士介绍,天房集团抛出托管方案是迫于近期将有巨额债务到期,急需投资者为其增信以渡过难关,但对于投资者而言,接管意味着要承担相应的法律风险,万一天房无法按期偿债则会被追究连带责任。
天房集团价值几何?
除了担心债务风险,坊间消息显示,在对天房集团的资产评估方面,交易双方的估值至少有上百亿元的差额。如若考虑到这个因素,天房集团很可能是资不抵债的。
估值的差异主要在于对天房集团旗下土地储备的价值评定。公开资料显示,过去数年,天房集团在天津土地市场屡造地王,对当地土地价值的提升做出了不小的贡献。仅2015年,天房在天津就拿了不下10块地,花费超过200亿元。2016年,更是以总价102亿元、纯住宅楼面价47686元/平方米的代价拿下了位于天津市中心和平区的大沽北路地块,至今仍在天津总价地王榜上高居第二。
很明显,天房是以当初的成交地价作为估值基础,但投资者则认为天津市场早已不可同日而语,应以目前的真实地价水平为标尺。
一位熟悉天津市场的专家对中国房地产报记者表示,天津的房地产市场波动剧烈,在2014年一度异常艰辛,随着雄安新区的横空出现以及北京炒房团的大举杀入,2016年~2017年间,天津市场展现出了异常的繁荣,“市区都出现了5万元/平方米以上的产品,堪比一线城市。”同期,天房集团购入的土地成本也大幅上涨。
“这些资产价格的大涨其实是脱离了天津基本面的,属于非正常的市场表现。”正因如此,天津的市场下行来得比其他城市更明显,2017年天津市商品房销售面积同比下降45.3%,销售额下降34.7%。“在天津有项目的开发商现在都处境艰难。这样的市况,土地的估值肯定要随行就市,更何况当年的价格本来就有虚高成分。”该人士续称。
对市场的过分乐观暴露出天房集团管理团队专业能力及运营机制的缺陷,在一定程度上也影响了天房集团在此次交易中的议价能力。
8月31日,天房集团董事长邸达与总经理熊光宇同时被免,天津市国资委原副主任王振宇被任命为天房集团新董事长。
天津市委指出,2017年以来天房集团相继发生因与股东沟通不畅造成上市公司议案首次表决未获通过、项目工程质量问题等事件,造成不良影响和严重的国有资产损失。而熊工作执行力不强,钻研业务少,对企业基本情况了解不深、掌握不实,在化解集团债务风险上不能主动作为。
天房的混改文件显示,截至2017年4月30日,天房集团纳入混改的国有及国有控股企业人员共有6558人,其中在岗职工5105人。根据职工安置方案,在岗职工的安置方法是劳动合同继续履行,混改前的工作岗位、劳动条件、薪酬和福利待遇等继续按企业规定执行。
“包袱很重。”上述知情人士表示,职工安置也是一个很令投资者头疼的问题。
以上种种仅是意向投资者的部分谈判筹码,而天房集团自然也有令买家心动的地方。该公司在天津一级和二级市场储备的丰富资源,以及天津市政府对于此次混改的积极态度,都让买家看到了这一资产未来的广阔想象空间。
“没有卖不出去的资产,只有卖不出去的价格。”这就是天房集团目前的处境。来自可靠信源的消息显示,鉴于偿债日期日渐临近,不排除天房集团会在交易对价方面做出一定的让步,以尽快促成初步的合作方案。
入局者终成真命天子,还是匆匆过客,预计不日便可见分晓。

关键词:天房 混改 保利

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