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2021上市房地产企业竞争力研究报告(上)

中国房地产网

2021-06-26 17:26

房地产调控政策逐步完善,“房住不炒”定位清晰。

房地产调控政策逐步完善,“房住不炒”定位清晰。

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《中国房地产报》上市公司竞争力课题组

中国社科院城市与竞争力研究中心

中央财经大学上市企业竞争力研究课题组

一、房地产市场发展环境与形势

1.宏观经济环境向好,经济增速迅速回升。中国经济在经历了2020年疫情冲击之后,2020年下半年逐步回暖,经济增速迅速回升。2021年一季度GDP实际同比增速达18.3%;城镇居民人均可支配收入同比增速大幅回升;固定资产投资完成额同比增速与其他宏观指标变动趋势基本一致。

2.房地产调控政策逐步完善,“房住不炒”定位清晰。在3月份出台的《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》中明确提出,实施房地产市场平稳健康发展长效机制,促进房地产与实体经济均衡发展。推进房地产税立法、建立住房和土地联动机制等。在今年的全国两会政府工作报告中,提出“稳地价 、 稳房价 、 稳预期”的调控目标,并将解决好大城市住房突出问题作为房地产工作重点,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给、规范发展长租房市场、降低租赁住房税费负担、尽最大努力帮助新市民 、青年人等缓解住房困难。

以“房住不炒”、房地产行业平稳健康发展为主基调的调控政策下,房地产开发将逐步趋稳,房地产存量更新改善、交易、租赁、服务等相关环节将迎来发展机遇期。根据住建部的工作部署,“十四五”期间将改造完成17万个2000年以前建成的老旧小区,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

3.房地产金融环境趋紧,房企运营能力面临考验。针对房地产的金融调控举措更加全面、具体。针对银行信贷实施房贷集中度管理“两道红线”,综合考虑金融机构资产规模、机构类型等因素,分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限,分类调控。针对房企融资实施“三道红线”融资限制。要求剔除预收款后的资产负债率不高于70%;净负债率不高于100%;现金短债比不小于1。针对踩线情况,有相应的有息负债增速上限。

针对居民个贷开展全面清查,防止经营贷违规流入房地产。加强经营用途贷款“三查”,加强贷款期限、贷款抵押物、贷中贷后流程管理等。管理工具包括贷款价值比LTV、债务收入比DTI等。

一系列金融调控政策之下,调控成果已初步显现,房企降负债效果明显,红档、橙档、黄档房企占比下降,绿档比例明显提升。

4.土地供应“两集中”政策倒逼房企理性研判投资风险、谨慎拿地。《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》提出,改革土地计划管理方式,赋予省级政府更大用地自主权,探索建立全国性的建设用地、补充耕地指标跨区域交易机制。建立健全城乡统一的建设用地市场。

对住宅用地供应实施分类调控,重点22城市供地“两集中”:集中发布出让公告、集中组织出让活动。各地积极调整土拍规则和房企参与竞拍限制条件,优质地块竞争程度加剧。大型房企积极抢拍优质地块,进一步加剧了房企的马太效应。

从2021年首批集中供地情况看,多数集中供地城市成交土地溢价率均值高于2020年水平。但长期来看,两集中政策有助于缓解土地市场竞争,使地价理性回归,同时也倒逼房企对投资进行科学理性研判,提升运营能力。

5.房地产市场方面,全国开发与销售规模继续增长,城市和区域间分化加剧。2021年1~5月全国房地产开发投资额为5.4万亿元,同比增长18.3%,比2019年1~5月增长17.9%,两年平均增长8.6%。其中,1~5月住宅开发投资额为4.1万亿元,同比增长20.7%,占房地产开发投资比重为75.0%。

2021年1~5月全国商品房销售面积为6.6亿平方米,同比增长36.3%。商品房销售额为7.1万亿元,同比增长52.4%。主要城市商品房销售额同比增幅明显,北京、广州、武汉、厦门、青岛、郑州等城市商品房销售额同比增幅接近或超过100%。

销售价格方面,2021 年1~5月主要城市商品房销售价格同比变动较小,二线城市分化明显。

房企销售方面,TOP100 房企销售额均值为 555.0 亿元,增长率均值为71.4%;其中销售额超千亿房企 15 家,较去年同期增加 9 家;超百亿房企 118家。TOP100 房企权益销售额均值为412.4 亿元,权益销售面积均值为290.5 万平方米。TOP101~200 房企销售额均值为 63.3 亿元。

房企拿地方面,百强房企拿地规模稳步增长、土拍“两集中”政策影响单月拿地额。2021年1~5月,百强企业拿地总额 13274 亿元,拿地规模同比增长 14.3%。TOP100门槛值为29亿元,与去年同期相比有所下降,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300 城土地出让金的比例为 59.7%,比重有所上升。

2021年5月,50家代表房企拿地总额同比增长 32.1%,增幅显著,主要是由于5月北京、杭州、南京、苏州等11个热点一二线城市集中供地,拉高了总规模。土拍“两集中”政策对房企单月拿地额影响较大。

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二、房企竞争力评价指标体系构建

2021上市房企竞争力评价指数按照发展规模、盈利质量、营运绩效、成长潜力、偿债能力五大准则,选取24项评价指标,各项指标对应不同权重和计算方法。

指标初选后,首先运用德尔菲法进行指标筛选,设计9段标法指标评价量表。邀请专家对5个指数与20个指标重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后,利用期望值、标准差和变异系数分析,作为指标筛选和权重测定依据。然后进一步利用Yaahp软件计算各指标权重。

为评价打分需要,需对各企业各指标值进行无量纲和标准化,本评价体系指标包括两种:单向性指标(正向/负向指标,即越大/越小越好)适宜采用极值标准化法。

(具体指标构建过程及方法详见完整版报告)

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三、上市房企指标分析

(一)发展规模

1.资产总额

A股TOP30房企资产总额平均值为34,036,118.43万元,中位值为22,906,775.82万元,明显高于上榜企业整体水平。行业集中度高,发展规模差异较大。由于拿地和后期建设成本计入企业存货,所以房企资产端以流动资产为主。

H股TOP20房企的平均值和中位数为62,980,616.44万元和38352779.00万元,比上榜企业数值高出一倍,企业分化特征明显,行业集中度极高。港股由历史汇率将港币换算为人民币可能导致较小的差异,换算结果来自 wind (下同,不再重复)。

H股上市房企资产总额同比增速平均值为16.57%,较2019年20.13%略低,但大部分房企仍维持高速增长。总体来看H股略高于A股。

2.股东权益

A股TOP30房企的股东权益的平均值为6,885,780.77万元,中位数为4,602,116.46万元,明显高于上榜企业整体水平。

“三条红线”政策出台后,房企债权融资渠道收窄。导致2020年底股权融资大幅增加,未来股东权益占比很可能继续增加。

H 股 TOP20 房 企 股 东 权 益 的 平 均 值 和 中 位 数 分 别 为13,590,204.35万元和8,829,770.00万元。明显高于上榜企业整体水平,说明龙头房企排名较为靠前。股东权益排名靠后的主要为中小房企或混合业务型企业。

上榜H股上市房企权益总额同比增速平均值为29.54%,较2019年30.51%几乎没有变化,高于总资产增速。

“三道防线”监管出台后,房企债权融资途径收窄,2020年底股权融资大幅增加,未来股东权益占比很可能继续提升。

3.主营业收入

A股TOP30房企整体营业收入较高,平均值为7,664,657.35,中位数为4,070,133.01万元。房企马太效应显著, 2020 年 TOP 10 企业营业收入占所有上榜房企营业收入总和的近 70% % 。万科A (000002.SZ)和绿地控股(600606.SH)营业收入明显领先于其他A股上榜房企。营业收入为前10的企业全部位于TOP20之列。

A股房地产企业2020年主营业收入上升的共37家,下降共25家。同比增长率为正的企业,最高为宋都股份(78.16%),最低为中国武夷(0.35%)。TOP30房企中,有22家营业收入上升,TOP30房企总体表现较好。

2020年A股上榜房企平均收入增长率为7.02%,较2019年的15.42%下降幅度较大;中位数为6.22%,较2019年的14.27%下降幅度较大。受疫情影响,行业整体主营业收入增速放缓。

A股TOP30房企营业收入增长率的平均值为20.26%,较2019年的23.73%略有下降;但中位数为12.09%,较2019年的21.90%下降较大。说明A股TOP30房企在2020年亦出现分化加剧的态势。

相对上榜企业总体,A股TOP30房企主营业收入增速下降幅度更小,营收指标表现更好,说明其抗风险能力明显强于行业总体水平。

H 股 TOP20 房 企 主 营 业 收 入 的 平 均 值 和 中 位 数 分 别 为13,275,504.58万元和7,161,795.25万元,明显高于上榜企业整体水平, TOP10 企业营业收入占所有房企营业收入总和超过 60% ,马太效应明显。总体看,H 股上市房企营收表现优于A 股上市房企。

2020年主营业收入上升的H股房地产企业共43家,下降共17家。同比增长率为正的企业,最高为三盛控股(274.16%),最低为明发集团(1.56%)。最终排名TOP20中,仅2家主营业收入上升,销售收入扩张受阻。

4.利润总额

A股TOP30房企的利润总额平均值为850,134.38万元,中位数为393,014.76万元,表现明显优于整体水平。2020年大量企业出现亏损,如泛海控股(000046.SZ) 、云南城投(600239.SH)等,这些企业普遍在偿债指标、盈利质量等表现不理想,甚至出现经营困境。

2020年利润总额上升的A股房地产企业仅有20家,下降共39家。同比增长率最高的是南山控股(250.87%),最低为绿地控股(0.89%)。最终排名TOP30中,有11家利润总额上升,相对于整体上榜企业的表现较好。

2020年A股上榜房企平均利润增长率为-108.03%,较2019年的-3.29%下降幅度较大;中位数为-18.92%,较2019年的9.59%下降幅度较大。A股TOP30房企利润总额增长率的平均值为-1.59%,较2019年的24.43%下降幅度较大;中位数为-0.78%,较2019年的9.59%下降幅度较大。

相对而言,A股TOP30房企相较于2019年房地产整体的利润总额下降幅度更小。

2020年行业利润大幅下行主要有以下原因:一方面2020年结转的项目多为2016~2017年所拿,土地成本高,后续的限价政策使得一些企业毛利率下降;另一方面2020年疫情导致房企多元化收入下降,部分企业促销也降低了整体利润率。

H 股 TOP20 房 企 利 润 总 额 的 平 均 值 和 中 位 数 分 别 为1,338,244.26万元和854,070.70万元,显著高于上榜企业整体水平。2020年利润总额上升的H股房地产企业共有33家,同比增长率最高的是三盛控股(1068.52%),最低为新力控股集团(0.13%)。最终排名TOP30中,仅有14家利润总额上升,但相对于整体上榜企业的表现较好。

2020年H股上榜房企平均利润增长率为4.59%,较2019年的188.86%下降幅度较大;中位数为1.14%,较2019年的18.39%下降幅度较大。

H股TOP20房企利润总额增长率的平均值为8.41%,较2019年的27.34%下降幅度较大;中位数为8.49%,较2019年的21.18%下降幅度较大。相对而言,H股TOP20房企相较于2019年利润总额下降幅度更小。

2020年行业利润大幅下行的原因:一方面2020年结转的项目多为2016~2017年所拿,土地成本高,后续的限价政策使得一些企业毛利率下降;另一方面2020年疫情导致房企多元化收入下降,同时恒大等企业为应对监管开启促销政策。

5.发展规模综合排名

房地产企业的规模是竞争力的首要因素,本评价体系中,规模因素占A股上市房企综合竞争力评价权重的49%,港股为51%。(上市房企发展规模得分前10/后10排名见左下方表格)

(二)盈利质量

1.净资产收益率

净资产收益率=归母净利润 / 股东权益总额。该指标反映股东投入企业资本的收益率,该指标越大,说明股东的投资收益越大。

A股TOP30房企净资产收益率的平均值和中位数均为0.09,本项指标也多数位于前30,明显优于上榜企业平均水平。

59家企业净资产收益率高于平均值,分值较低企业虽然数量较少,但亏损严重,资产收益率很低,拉低了上榜企业均值。净资产收益率高于0.1的企业有14家。低于平均值的企业中,云南城投(600239.SH)和济南高新(600807.SH)净亏损高而股东权益低,净资产收益率低于-1。房地产行业高杠杆经营特征加之2020年疫情影响,净利润增长乏力,上榜企业整体净资产收益率处于较低水平。

2020年A股房企整体净资产收益率(ROE)表现不佳,相比于2019年,上升的企业仅有12家。上升最高为新黄浦(0.189),下降最多为济南高新(-1.319)。2020年A股上榜房企平均ROE增幅为-0.071,中位数为-0.019,整体ROE水平较2019年下降。

A股TOP30房企ROE同比增幅的平均值为-0.023,中位数为-0.016,整体ROE水平较2019年也出现下降,说明利润收窄的影响是整体而全面的。

2019到2020年,房企ROE呈现整体下降态势。2020年叠加疫情影响,降幅更加明显。股东盈利质量出现下滑。

H股TOP20房企净资产收益率平均值和中位数均为0.1,明显优于上榜企业整体水平。龙头房企如融创中国(1918.HK)、碧桂园(2007.HK)、中国海外发展(0688.HK)净资产收益率表现同样位于前列。

2020年H股房企净资产收益率(ROE)变动表现不佳,同比上升的企业仅有11家。上升最高为万达酒店发展(0.116),最低为旭辉控股集团(小于0.001)。TOP20房企大部分ROE相较于2019年下降,说明利润收窄的影响是整体而全面的。

2020年H股上榜房企平均ROE增幅为-0.084,中位数为-0.022,较2019年存在明显下降,且H股ROE波动幅度比A股大。H股TOP20房企ROE2020年的增幅的平均值为-0.015,中位数为-0.010,较2019年也存在明显下降,但H股TOP20房企相较于别的H股房企的ROE波动更小,盈利表现更好,且比A股TOP30房企的下降幅度略低。

2019到2020年,由于房地产调控和经济下行等原因,房地产不再“过热”,整体ROE下降。2020年叠加疫情影响,整体降幅更大。

2.销售净利润率

销售净利率= 净利润 / 营业收入。该指标衡量企业销售收入的利润转化水平。

A股TOP30房企销售净利率的平均值和中位数分别为0.15和0.12,明显高于上榜企业整体水平。2020年A股房企整体销售净利润率表现不佳,相比于2019年,上升的企业仅有14家。上升最高为新黄浦(68.91%),最低为保利地产(0.28%)。

2020年A股上榜房企平均销售净利润率增幅为-8.37%,中位数为-3.59%,较2019年存在一定比例的下降。

A股TOP30房企的企业绝大部分销售净利率相较于2019年下降,利润率总体收窄。A股TOP30房企销售净利率同比增幅的平均值为-3.34%,中位数为-1.27% ,较2019年也存在一定比例的下降。但A股TOP30房企相较于2019年销售净利润率下降幅度更小。

H股TOP20房企销售净利率的平均值和中位数为0.15和0.13,略优于上榜企业整体水平。绿景中国地产(0095.HK)2020年度多个优质项目交付,深圳绿景美景广场、珠海绿景喜悦荟、化州绿景国际花城均成为年度区域销售领先项目,销售利润率较高,属于突增情况,指标计算时已做处理。中国恒大(3333.HK)由于全国促销活动,销售额上升,而利润收窄。

2020年H股房企销售净利润率整体表现不佳,相比于2019年,上升的企业仅有18家。上升幅度最高为万达酒店发展(74.52%),最低为中国奥园(0.06%)。TOP20房企大部分销售净利率相较于2019年下降。

2020年H股上榜房企平均销售净利润率增幅为-2.38%,中位数为-1.94%,较2019年的2.39%有一定程度下降。H股TOP20房企销售净利润率同比增长率的平均值为-1.52%,中位数为-0.68%。总体而言,在盈利指标上H股表现比A股更佳,也更加稳定。

3.成本费用利润率

成本费用利润率=净利润 / (营业成本+销售费用+管理费用+财务费用)。表明每付出一元成本费用可获得多少利润。港股未直接披露期间费用,所以以销售、行政及其他一般费用替代。

A股TOP30房企成本费用利润率的均值和中位数分别为0.22和0.15,整体表现优于上榜企业整体。低于均值的以云南城投(600239.SH)、济南高新(600807.SH)等较为典型。

房产企业某些成本费用是生产经营必然发生的,成本费用利润率过高多数因非经常性利益(如投资收益)本年变动较大,得分计算时已做处理。

H股TOP20房企成本费用利润率的均值和中位数为1.75和1.25,明显优于上榜企业整体水平。中国海外发展(0688.HK)一直都有较好的盈利指标表现,三费率也多年维持在较低的水平。中国恒大(3333.HK)成本费用利润率仅为0.33。

4.投资回报率ROCI

投资回报率ROCI= 息前税后利润/ (股东权益+ 有息负债)。该指标反映股东和债权人总体资本创利能力的大小。ROCI较高意味着该企业实际的创利能力较高。

A股TOP30房企投资回报率ROCI的均值和中位数为0.10和0.10,优于上榜企业整体水平。万科A(000002.SZ)净资产收益率排行前20,其对于负债的运营能力较好,利息保障倍数高,综合看投资回报率排名前列。

H股TOP20房企的ROCI平均值和中位数分别为0.06和0.05,与上榜企业整体水平差异不大,显示出H股上市房企总体差异较小。

相较于A股,H股整体ROCI的波动性更小。

5.利润含金量

利润含金量=经营性现金流量净额/净利润。表示企业每一块钱的净利润收到了多少现金,反映企业的现金回款速度。

A股TOP30房企的利润含金量平均值和中位数为2.86和1.48,优于上榜企业整体水平。低于平均值的企业多数经营性现金流为负,说明企业的销售和盈利并不能很好转换为能够收到的现金。

房地产行业,预收、应收应付等非现金项目占比较多,给利润操纵带来了空间。一定程度上,利润含金量越大可能表明企业利润越真实。

H股TOP20房企利润含金量的均值和中位数为1.95和0.79 ,明显优于上榜企业整体水平。

6.融资-经营效率

融资-经营效率=经营活动现金净流量/筹资活动现金净流入。H股会计准则并不要求企业披露筹资活动流入值,而仅要求披露净额,故以筹资活动中的债务增加+股本增加来代替。

(1)A股指标情况

A股TOP30房企的融资-经营效率平均值和中位数分别为0.17和0.14。

H股TOP20房企融资经营效率的平均值和中位数分别为0.20和0.20,明显优于上榜企业整体水平。

7.盈利质量综合排名

盈利质量是企业维持经营的关键,占总竞争力打分权重的17%。(上市房企盈利质量得分前10/后10排名详见左侧表格)

(报告下半部分详见7月5日《中国房地产报》)


编辑:王春红

中房报新闻,未经授权不得转载   

标签:上市房地产企业竞争力
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