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苏鑫:房地产告别开发主导时代,万亿级城市更新市场正在到来
商业地产  2019-10-17 13:38
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中国房地产房报记者 陈淑亚 北京报道

城市更新才刚刚开始,10年后的更新规模或许与现在住宅市场规模相同。作为“2019城市更新论坛主席,以及其他集合了新居住、新商业、新办公、新空间等相关领域的负责人,苏鑫在这次大会上作出如上表述。城市更新的规模有数万亿,现在只有几千亿的规模,还有极大的增长空间。

200910月,苏鑫离开SOHO中国创立高和资本,开拓和推动了中国的城市更新投资策略。10年来,作为领先的商业地产私募股权投资基金,也是国内商业不动产资产证券化的先行者和积极推动者之一,高和资本10年在中国商业地产领域投资超过300亿元,管理着200亿元资产证券化投资基金,均位于北京、上海等城市的核心地段,屡次创下商业地产并购案纪录。

当前的地产行业拐点时代正在到来,苏鑫在会后接受了中国房地产报记者的采访时指出,受制于改革开放以来国家取消福利分房制度,以及国家实施的按揭贷款政策,房地产的上半场形成了以各大地产公司大佬为代表的开发时代。而未来必将迎来以城市更新为主导的存量时代,而这一时代核心城市更新的核心推动力取决于消费需求和产业升级两大因素。

中国房地产报:当前房地产公司债、银行贷款、监管机构的监控力度空前加大,这对于高和资本会不会存在一定融资环境的压力?

苏鑫:对于商业地产基金来说,可能更应该关注风险,关注资金回报率。然而,当前的市场环境,我们正在发掘一些结构性机会,即城市更新领域。近年来大家普遍会有个误区,认为私募基金就是一个融资工具。然而,作为一家资产管理公司,在业务上我们一方面要看资产端,即为不同资产需求匹配资金;另一方面即是资金端,为不同投资人和机构配置更合适的资产。

对于高和资本来说,我们重点关注商业地产存量空间的改造,即通过资本助力城市更新,从而提升对建筑空间内容和运营方式的改变,进而提升资产的价值,让资金拥有更高的回报。而原先我国城市更新主要方式以拆除重建、更新后销售、重资产运营为主,与传统的房地产开发使用相同的金融支持体系。随着城市有机更新的发展,原有的金融支持体系已无法满足城市有机更新的融资需求。

中国房地产报:高和资本一直专注于写字楼产品线,早年曾提出楼宇经济的模式。然而,去年还与大悦城成立50亿元并购基金,似乎在专注于购物中心类型的资产管理。这种转变背后是怎样的思考呢?

苏鑫:而城市更新说到底,它是一种产业升级、消费升级推动而带来的改变城市未来面貌的服务行业,而非房地产的产品线逻辑。因此,对于我们来说无非是建筑空间,通过运营改造,到底装什么样的内容,从而实现资产端的升级改造保增增值,以及提升资金端的相应回报率。

纵观当前的地产行业,受益于改革开放以来国家取消福利分房制度,以及国家实施的按揭贷款政策。房地产的上半场形成了以各大地产公司大佬为代表的开发时代,而未来房地产时代必将迎来以城市更新为主导的存量时代。城市更新的核心推动力是消费需求和产业升级,这些能够给城市带来更大的价值。

当更多的资本、技术发现万亿级的城市更新市场是未来趋势的时候,技术人才就会涌入,而未来一定是有技术背景的年轻人在资本助力的大潮下,推动城市更新的行业发展。因此,从这个角度来说,未来城市更新我认为将呈现片区化科技化外行化等特点。

中国房地产报:以您的判断,城市更新的市场前景到底有多大?

苏鑫:要知道,城市更新整个流程大致包括:改空间、装内容、促流动(即金融创新)三个环节。根据存量物业获取、改造和运营的特点,融资方式上呈现出了投资基金化、建设信贷化、运营证券化的特点。

具体来说主要呈现以下特点:在城市更新项目改造过程中,项目前期的不确定性和风险较大,更多需要股权方式融资;而在项目改造进程的深入,项目不断成熟、风险点逐渐排除,资产价值逐渐显现,项目可更多利用债券方式融资;当项目进入运营阶段,对着经营现金流的稳定,可采取资产支持证券的方式进行融资。

要问未来市场价值到底多大?拿核心的存量物业来说,试想一线、二线、甚至部分三线城市,简单估算超过10年的核心存量物业总量有多少?这就是城市更新的短期市场规模。有人说有50万亿,有人算有30万亿元,简单估算10万亿元规模应该会有。

从以往商业地产的成交量来看,每一年北京大概有800亿元大宗交易规模,而上海差不多在1500亿左右。未来随着城市化的进程,城市服务进入到稳步发展期,交易量会逐渐扩大。从交易类型来看,其中城市更新类,即主动管理型的投资,市场交易占比逐年增高。

而整个行业来看,目前参与到城市领域的真正的大开发商,目前普遍还不太成规模。个别企业诸如万科、中粮、包括金茂虽然参与了城市更新之中,但可能并没有把核心资源放进来。而这可能在已经定调为房子是用来住的国策定位之下,试想一旦拥有了REITs等证券化的手段成熟,对于我们商业地产企业来说,持有管理运营更多的资产,引入相应的机构实现城市更新不成问题。

中国房地产报:近年来,上海、广州、杭州、深圳等地方政府,也在陆续启动城市更新的相应《办法》,但是尚处于尝试之中。以您多年的商业地产从业经验,这其中诸如土地和容积率的规划等哪些部分是亟需完善?

苏鑫:我们也在关注这个方面的动态变化,早些时候我们还和住建部秦虹主任等,专门做过国外城市更新的专题研究,最后汇总了一本书《城市更新》。城市更新对地方城市执政者的运营能力要求更高,因为只要是城市永远都会有城市病,而更新则是一个城市永恒的话题。

不久前,我们去伦敦在城市核心区,你会发现有20多个塔吊在同时工作,都是针对城市老旧建筑的改造。而东京从上世纪50年代就开始搞城市更新,然而你会发现它与国内最大不同就是,它并没有大开大建。要知道东京的城市密度核心区容积率是上海的2倍,北京就更不用说。

而这背后可能体现的是城市执政管理能力的不同,以及有关有机更新的意识,其中包含了规划、容积率、人居、自然等各种相应因素。因此,我们国家的城市更新现在才刚刚开始,至于10年后城市更新市场规模如何,我想如果说与现在住宅市场规模差不多,并不过分。


| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-10-17 13:38

标签:苏鑫;商业地产
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