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北京热地实探 即将步入“7万+”的王四营

中国房地产网

2021-07-19 14:57

离王四营地块仅几百米的地铁焦化厂站.jpg

离王四营地块仅几百米的地铁焦化厂站  杨镓/摄

杨镓/发自北京

北京第一次集中供地,朝阳区打包出让了10宗地块,而根据市场流传出来的第二批集中供地名单,朝阳又有四宗地块蓄势待发。其中东五环还有一块热门土地,中国房地产报记者7月15日提前进行了实地探访。


名单中的王四营乡1304-L04地块,紧邻今年5月北京首轮集中供地时已经拍出的1304-L01,1304-L02/L05,1304-L03三宗地块。


王四营区域因为东五环的地理位置优势,上轮土拍的3宗地块就吸引了超过十家开发商,华润、保利、金地、中海、万科、华侨城、中冶、中铁、中交等多家知名房企,均以个体或联合体形式参与了竞拍。经激烈热抢,3宗地块全部报价最终“双触顶”,随后进入高标准商品住宅建设方案PK环节,在后期提报方案环节却又意外遇冷,实际提报方案企业只有寥寥几家,让人大跌眼镜。


东五环内,近十年不推地,王四营今年继上轮3宗地后,又要推出第4块地,目前区域现状如何,未来新地块的开发将给区域带来哪些变化?


一热一冷,拍地反差巨大的王四营


王四营乡新地块位于北京东五环内化工桥西北角,往南几百米就是地铁7号线焦化厂站,步行可达。以焦化厂站为起点,往西3站是欢乐谷,往东9站是通州环球影城。朝阳东五环内,近十年没出新地了,正因如此,推地之初就引起众多开发商关注。

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7号线地铁站点线路  杨镓/摄


早在去年12月,朝阳区就曾发布王四营3宗地块出让预公告,彼时,3宗地块起始价分别为34.65亿元、34.10亿元及60亿元,后临时取消改期。最终出现在5月首批集中供地名单时,这3宗地的报价分别为:30亿元、29.45亿元及51.9亿元,起拍价均有下调,且幅度不小。


5月10日拍地当天,经多轮报价热抢,三宗地块均进入最终高标方案PK环节,出人意料的是,在十多天后的最终方案提报环节却与拍地当日热度完全相反。


王四营乡1304-L01地块因无人提报高标方案,最终该地块以31.5亿元上限价格+公共租赁住房面积13900平方米的代价,最终落袋拍地当天最后报价的金地+保利+华润联合体。


1304-L02/L05地块,有融创、鲁能、招商+城建+五矿联合体三家提交方案,最终鲁能胜出,以30.95亿元上限价格+公共租赁住房面积13800平方米代价竞得。


1304-L03地块,仅获招商+五矿+城建联合体一家提交方案,结果没有悬念,最终竞拍价54.5亿元+公共租赁住房面积24400平方米。


拍地当天被热抢的王四营“三兄弟”在高标方案PK环节意外遇冷,让人大跌眼镜,有未拿地房企内部工作人员分析,这或许跟房企算不过来账有关:“不知道他们怎么算得过来账,按最终拿地成本算,很难有盈利呀。”


3宗地块按地面价和建控规模计算,楼面价就在4万元/平方米左右,除附加公租房面积外还其他配建,这都会增加不小的开发成本,而3宗地块规定房价上限为71000元/平方米,从这个角度看,确实不好算账。有这样的“前车之鉴”, 7月即将上线的王四营“老四”是否还会引起房企热捧成为一个悬念。

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3宗地块都是容积率2.5的纯商品房用地,套内“70/90”户型面积限制,按照套均100平方米计算,大约可供应2700套房源,很可能是15层以上小高层,以60-100平方米刚需、刚改产品为主,按71000元/平方米限价预测,总价或在420万元-710万元。


当梦想照进现实,王四营值“70000+”吗?


虽然地理位置优越,现实中,王四营目前更像一块被遗忘的区域。

区位地图.png

杨镓根据百度地图制作


王四营4宗地块相邻,实际算处于朝阳区官庄村及孛罗营村,从规划道路情况来看,西北起马坊寺村东路,东北至焦化厂六街,西南临焦化厂北路。从地铁焦化厂站出来,周边还是比较荒芜,向东南方向远眺,可见焦化厂旧厂房和大烟囱,未来规划是建设为遗址公园。

远处的焦化厂遗址.jpg

远处的焦化厂旧址  杨镓/摄


唯一一趟临时公交从地铁站上的停车场里始发,终点化工桥西。

路边焦化厂地铁外的公交站牌.jpg

路边焦化厂地铁外的公交站牌  杨镓/摄

地铁外唯一出去的道路.jpg

地铁外唯一出去的道路  杨镓/摄


地铁外唯一的一条道路两边都是围挡,不时可见乘坐私家车,电摩托,或骑共享单车的乘客赶来地铁站,可见周边人群居住离地铁都比较远,可以说,焦化厂地铁站就是专为此区域未来发展而设。


地铁南边可以看到正在建设的焦化厂剩余地块保障房项目,由北京城建开发,一眼望去就是空地和工地。

焦化厂剩余地块保障房项目工地及公示牌.jpg

焦化厂剩余地块保障房项目工地及公示牌(地图01位置)


附近二手房以保障房为主,有双合、祈东、北焦三个老小区。向当地居民了解,燕保祈东家园于2017年建成,分为安置房、公租房两大区域,大约有8000多户,其中安置房主要面向的是天坛南门简易楼腾退居民。双合家园建设时间更早,约有7000多户。


目前仅双合家园有部分二手房出售,单价在45000元/平方米以上,总价300多万元到400多万元,房源也不算多。据向负责此区域的中介了解,保障房交易价格除卖家报价外,需要加收一个综合地价款,为房产升值差额的35%,一般需要70万-80多万元。当问到未来区域是否有升值空间,中介表示,新地块都是不限价商品房,会改变目前保障房为主的单一形式,在提高区域住宅品质同时肯定也会带动二手房价上升,但受税费影响,可能幅度不会太大。


在新地块西侧,记者看到首都医科大学附属北京中医医院(垡头)建设项目,正在进行场地平整施工,未来将为区域提供必要的医疗资源。

首都医科大学附属北京中医医院(垡头)建设项目(地图02位置).jpg

首都医科大学附属北京中医医院(垡头)建设项目(地图02位置)


目前地铁站北部区域,基本被施工围墙圈起,记者从偶尔露出的缺口出看到场地内,有不少工程机械在做平整施工。

新地块远处可见焦化厂大烟囱.jpg

新地块远处可见焦化厂大烟囱  杨镓/摄


新地北部有一条大柳树排水沟,对面有五方天雅汽车服务园及人民日报印刷厂等。记者也看到排水沟对面的孛罗营安置房项目,已经拔地而起。

大柳树排水沟对面的保障房项目现场(地图位置03).jpg

大柳树排水沟对面的保障房项目现场(地图位置03)


从周边的生活配套来看,目前只有西侧不远处有一处农贸市场,可以满足居民日常生活需求。

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王四营新市场


目前看,王四营区域现状还撑不起70000+的价格,虽然地理位置不错,四通八达,但区域配套稍显不足。当然,目前周边的各种建设已经在进行中,已经拍出的3宗新地块入市,以及未来第4块地的加入,这里的整体规划很可能使其成为朝阳区五环内一个全新的居民社区,相应配套也会得到补充。

编辑:刘亚

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标签:北京 王四营
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