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沈阳二轮供地过半土地底价出让 土地市场缘何遇冷?

中国房地产网

2021-09-17 18:06

无论是成交面积还是成交金额,相比第一轮集中土拍都有大幅下滑。

无论是成交面积还是成交金额,相比第一轮集中土拍都有大幅下滑。

中房报记者 孟双奎 沈阳报道


历经两次延期、三次调整,沈阳第二轮集中供地终于揭晓答案。


9月17日,沈阳第二轮集中供地结果出炉,土地成交总面积145.82万平方米,总成交金额139.04亿元。最终确认挂牌交易的22宗住宅用地,有19宗成交,其中15宗土地以底价出让,无一宗土地超出限价进入“竞品质”模式。之前被看好的新乐地块,溢价也只有4.42%。无论是成交面积还是成交金额,相比第一轮集中土拍都有大幅下滑。



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沈阳集中供地一波三折 过半土地“下架”


沈阳第二次集中供地可谓是一波三折。早在今年7月中旬,沈阳市自然资源局发布消息,拟推出51宗土地。到了7月末,官网正式发出通知,将土地交易时间调整到8月30日,交易方式改为挂牌交易,土地数量由最初拟定的51宗减少至46宗。8月18日官网再发通知,将交易最终时间延至9月17日,同时修改了竞地模式,涉及限地价的地块将采取“竞品质”模式。本以为即将揭晓答案时,在临近9月17日最终交易日的前两天,官网通知原定土地挂牌交易中的24宗土地停止交易,供地数量由46宗缩减至22宗,半数以上挂牌土地被“下架”。


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图片来源:沈阳市自然资源局官方网站


业内人士表示,土地开拍前拿掉部分冷门土地,在沈阳土地交易市场中并不鲜见。在今年第一次集中土拍前夕,也有3宗土地突然被“下架”停止交易,但相对于最终成交22宗土地数量来说,拿掉的土地并不太影响总成交量和交易额。但是这次拿掉半数以上土地,着实让人惊讶。


上述业内人士称,一般房产部门在土地交易前,都会事先对土地市场行情进行“摸底”,没有买卖意向的地块,会在正式交易前拿掉,如果拿掉土地过多,一方面说明开发商都不看好这些地块,另一方面也反映出土地市场的冷淡。


自2021年开始,沈阳土地供应方式由之前“零散”改为“集中”,全国主要房地产较热的城市也都采用类似土地供给方式,初衷是为了有效控制供地量、地价,防止房价快速上涨,为楼市降温。


从年初开始,沈阳楼市热度相比去年已经大幅下降。从数据上看,1—6月的成交量远低于去年,月均销量95万平方米,去年月均销量为103万平方米。土地市场热度也随之下降,今年上半年沈阳第一次集中供地“430土拍”中,有3宗土地开拍前停止交易,8宗土地仅底价拍出。开发商对土地追逐的热情并非预期那样高,除了个别几宗地竞争激烈外,在首轮集中土拍中,无论是土地成交额、土地成交面积,还是溢价方面,表现都不突出。


房地产专业人士分析,沈阳第二次集中供地之所以一延再延,主要是因为沈阳楼市下行比较严重,成交量下滑幅度明显,房价预期不断走低,导致参与房企数量少、参与热度不高,同时全国其他城市土地交易方式也在不断调整,沈阳土地交易延期也并非个别现象。


全国土地市场普遍“遇冷”


在22个重点城市中,天津和青岛已完成了第二次土地集中出让。青岛此次土拍共成交76宗土地,除了熔断的4宗地,其他均为底价成交,整体溢价率0.46%。天津的二次集中供地,仅有9宗土地达到溢价,3宗土地进入摇号,19宗土地停止交易,2宗流拍。


除此之外,福州、济南等城市的第二轮集中供地,在溢价率、流拍数据方面也表现欠佳。福州在开拍前突然取消了7宗地。济南推出76宗地块,其中49宗住宅用地,但无一地块溢价成交,17宗地块因无人报名而撤牌,流拍率达35%。


有专业人士分析称,多个城市第二轮土地交易成绩不佳,大量土地被停止交易,流拍率高,一方面和城市楼市现状有关,另一方面,虽然在新的土拍规则中,一些城市下调了溢价率,但起拍价并没有降低,同时各地在执行楼市限价的政策,一些土地起拍价从开发商角度成本核算,利润已相当微薄。


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目前金融政策收紧,拿地资金受限。在这样的背景下,很多房企的利润进一步压低。根据房企公布的上半年数据来看,全国上市30强房企净利润都已被压缩到10%以内,而一些中小企业房企利润率缩减更严重。在当前市场环境下,部分房企感受到房地产行业严冬将至,开始储备资金过冬,不敢轻易冒进拿地。多种原因导致在第二轮集中土地供应中,出现了大量流拍、终止交易的地块。


土地市场后续将有何变化?


土地市场的变化,对于未来楼市也会产生深远的影响。房地产专家称,沈阳这次集中供地量减少,对沈阳未来楼市主要有两方面影响:一是土地供应变少后,明年的市场供应量将大幅降低,接下来新建商品房的交易量有可能进一步萎缩;二是行业预期进一步降低,开发商拿地会更加谨慎,一些热度较低板块或者新开发区域,未来开发进度可能受限。


同时,也有专家表示,减少土地供应并非坏事。目前沈阳楼市成交量逐步下滑,总库存量还在节节攀升,沈阳二手房库存量15万套,新房去化周期在17个月以上,减少土地供应能够帮助解决沈阳目前高库存的难题。从房企角度,在目前金融政策背景下,收缩项目数量,将资金用到优质地块上,防止一味扩张导致烂尾楼现象丛生,对于楼市朝向高品质路线发展是利好的。


编辑:温红妹

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标签:沈阳,二轮供地
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