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2022年上海第二批集中供地揽金780亿元 拿地总数TOP3花落保利招商华发

中国房地产网

2022-07-28 20:40

多宗优质地块引房企激烈争夺。

多宗优质地块引房企激烈争夺。


中房报记者 付珊珊 上海报道

7月28日,随着最后一宗地块成功出让,今年上海第二批集中供地也落下帷幕。

此次,上海共推出34幅地块(含2幅城中村改造地块),涉及浦东、静安、长宁、普陀、杨浦、宝山、闵行、嘉定、松江、青浦、奉贤、金山12个区,起始总价约746.46亿元。此次土地出让于7月25日-7月28日分4天拍完,共揽金780亿元。

“上海二批次集中供地首日,热度相对较高。”中指研究院土地事业部负责人张凯表示,在当前的房地产市场调整期,房企投资的避险趋势较为明显,核心城市仍然受到房企的追捧,上海整体去化速度较快且利润空间充足,对房企的吸引力十足。

本次推出的地块中,2宗是城中村改造地块,9宗是仅有一位竞买人的地块,这11宗地块最终均以底价成交;其余有多位竞买人参与的地块有23幅,其中13宗地块拍卖至中止价进入“一次报价”环节,竞争较为激烈。

由于本次上海在地块质量上有所提升,故平均成交楼面价为33224元/平方米,较今年首批次的19707元/平方米增长近68.6%,平均溢价率为4.49%,较今年首批次3.32%有所提升。

从拿地企业来看,国企、央企仍是主力军,招商蛇口、保利发展、华发股份展现了布局上海的决心,分别占据此次房企拿地总数榜单TOP3。除此以外,此轮上海集中供地中也出现了不少值得关注的企业,例如近两年鲜少在上海拿地的新城控股、宝华集团,首次进入上海的新面孔南昌市政等。

此外,张凯也提到,从结果来看,上海的房地产市场的复苏势头强劲,在与首批次间隔时间较短、企业资金压力较大的情况下,本次联合拿地的情况明显增多。

多宗优质地块引房企激烈争夺

“有人欣喜有人遗憾”


经历了6月的快速出货回笼之后,7月底的这一次土地出让也被业界看作是部分房企的拿地盛宴。

从土地质地来看,上海该批次推出的土地优质地块较多。

“现在地方政府肯拿出那么好的土地出来也显示出相当大的诚意。”据上海中原地产市场分析师卢文曦介绍,本轮上海土拍政府诚意度较高,除了8幅传统市中心地块,其他很多地块诸如徐泾、七宝等都是改善关注度较高的热门板块,因此,开发商拿地热情高涨,也推动上海土地市场进入正常热度。

7月25日下午开拍的长宁区新泾镇232街坊17/1丘77-01地块是本批次上海出让的地块中最大亮点地块之一。

根据资料显示,长宁区本身出让土地较少,而该地块位于长宁中外环之间的西郊板块,左边紧邻上海动物园,右边不远处则是西郊宾馆,周边尽是夏都花园、明苑别墅、西郊清溪花园、檀宫等开发较早具有历史底蕴的别墅区,居住环境相当幽静,虽然不是绝对的市中心,但交通便利。因此,该地块一经推出便备受瞩目。

“这块地从技术指标来看也非常吸引人,1.2的容积率可以做一些联排或者叠加别墅再配合一点多层的洋房类产品,虽然不及周边别墅那么豪气,但眼下这样低的容积率已经很少见了。此外,这幅地块的房地联动价达到16.3万元/平方米,突破上海土地市场的房地产联动价最高纪录,和去年新天地的预售备案均价差不多。这在客观上也肯定了这块地的价值。”卢文曦表示。

虽然地块总价不到30亿元,但加上出让条件里的配建要求以及地块各方面的优越性,在开拍之前,有业内人士预计,一些擅长高周转的房企不一定对该地块有兴趣,但对于一些擅长做豪宅的港资房企或者内地精品房企而言,拿下这块地是难得展现产品力的机会。

据上海土地交易官网上显示,该地块吸引了保利发展、中华企业、招商蛇口、新长宁、上海城投和新城控股6家企业参拍。经过激烈角逐,上海城投控股以27.63亿元拿下,溢价率为9.67%。从拍卖过程来看,主要集中在上海城投控股和中华企业之间竞争,两家企业报价积极,你追我赶。在竞价36轮后地块触发中止价规则,进入一次性报价阶段。由于上海城投控股的报价最接近平均价,因此获得最后胜利。

在卢文曦看来,中华企业在长宁开发诸多项目,这次没能拿下这幅地块比较遗憾。

值得注意的是,该幅地块房地联动价高达16.3万元/平方米,创下“限价”政策以来上海土地出让指导价的最高纪录。

除了长宁宅地,房地联动价为6.4万元/平方米的青浦区徐泾镇双联路北侧B6-01地块也引发房企激烈争夺。

据资料显示,该地块吸引4家房企、3位竞买人参与现场交易。经过多轮报价,该地块触及中止价后进入一次性报价阶段,最终南昌市政公用房地产集团有限公司(以下简称“南昌市政”)和招商蛇口旗下的上海虹润置业有限公司组成的联合体以44.84亿元的总价竞得,成交楼板价34225元/平方米,溢价率9%。

4天交易时间,23宗地块现场交易,其中有13宗地块报价触及中止价进入一次报价阶段,进入一次报价的地块占比超过5成,有8宗地块溢价率超过9%。

国企央企仍是主力 民企展现参拍热情

上海第二批供地的拿地企业中,国企央企仍是拿地主力,这一特点与重点城市第二批集中供地的趋势一致。

在上海第二批集中供地首日出让的15宗地块中,有14幅地块被国企央企拿下,比例超过90%。从第二轮集中供地整体出让情况来看,国企、央企背景的房企拿地比例至少占到80%。

这其中,招商蛇口、保利发展以及华发股份3家房企此次共拿下13宗地块,占出让地块的四成,说明3家企业在上海拿地的决心较大。根据市场传言,在此轮集中供地中,仅招商蛇口和保利发展就报名了近20幅地块,华发股份也报名了近10幅地块。

从结果来看,3家房企也确有斩获。招商蛇口和保利发展,每个出让日均有土地收入囊中,拿地数量均为5幅,并列成为此轮上海集中供地中拿地最多的房企。

从拿地金额来看,招商蛇口拿下的5幅地块总价达到164.78亿元,若按照联合体拿地的平均份额计算权益出资额,则招商蛇口此次斥资约76.69亿元。保利发展拿下的5幅地块总价达到178.06亿元,按照上述同等计算方法,保利发展此次斥资83.33亿元。

在今年上海第一批集中供地中,招商蛇口就展现了重仓上海的决心,斥资超百亿元拿地,成为彼时拿地金额和拿地数量最高的企业。在第一轮集中供地中颗粒无收的保利发展,此次也吸取了上一轮的经验和教训,此轮中与越秀地产、上海建工等企业组成联合体拿地,底气十足,收获颇丰。

华发股份在此轮供地中斩获4幅地块,虽然拿地数量不及招商蛇口和保利发展,但由于独立拿地数量较多,因此华发股份也成为此轮供地中拿地金额最高的房企,所拿地块总价达到115.19亿元,除去联合体拿的一宗地,华发股份此次权益拿地金额也超过百亿元。

相比上述房企,陆家嘴集团此次也获取2幅地块,但由于均为独立拿地,因此,2块地的总价达到79.35亿元,拿地金额仅次于华发股份和保利发展。越秀地产、南昌市政等企业也均斩获2宗地块。

此次供地中,部分久未在上海获地的民营房企也显示出较高的参拍热情。例如,作为长宁区新泾镇地块的6位竞买人之一的新城控股,上一次在上海公开市场上拿地还是2020年5月。

在长宁地块的拍卖过程中,新城控股也进入到最终的一次报价环节,不过因为报价与地块平均价相差较多,最终与该地块失之交臂。

“在上海拍地确实需要一些运气,没拿到很遗憾。”一位接近新城控股的内部人员表示。长宁这块地确实较为优质,新城控股上海公司也准备了充足的拿地金,在其看来,如果能拿下该地块是一件鼓舞人心的事。

在上海第二轮集中供地首日成功拿下一宗地块之后,一位宝华集团员工发了一条朋友圈写道“普陀,我们回来了”,难掩兴奋之情。据公开信息显示,宝华集团于2018年在普陀开发了宝华城市之星项目,目前该项目二手房挂牌价在12万元/平方米左右。

新面孔首入上海 联合拿地分摊压力

上海土地市场格局一直在变,同时也在不断吸引新的面孔加入。

在第二日和第三日的土地出让中,南昌市政与招商蛇口组成联合体分别拿下嘉定区和青浦区共2宗宅地,且这2块地均在多轮报价后触及中止价进入一次报价阶段,竞争较为激烈。同时,2块地的溢价率也都超过了9%。

南昌市政是江西国资旗下的地产业务平台。据南昌市政公用集团官网介绍,南昌市政公用房地产集团是集投资、开发、运营、管理为一体的综合性房地产运营商,已经在北京、天津、山东、江苏等15个城市落子布局。

长期以来,南昌市政多次与房企合作,其中合作较为频繁和紧密的要属融创中国,二者合作最早可追溯至2014年,双方首次合作项目便是北京东二环外的香河园3号地项目(即北京使馆壹号院)。

此次上海集中供地,南昌市政又搭档招商蛇口,一举拿下2幅地块。卢文曦认为,对南昌市政这样的新面孔,能够和长期扎根上海的房企合作,以此为突破口获取土地是比较理想的方案。

值得注意的是,相较于第一批集中供地,此轮上海集中供地中,联合体拿地明显增多。在第一轮供地时招商蛇口还在单独拿地,但这一轮供地中,招商蛇口拿下的地块均是联合体拿地。

卢文曦表示,招商蛇口最近几年在上海扩张节奏非常快,重仓上海的信号非常清晰。不过也可以注意到,在持续扩张后,招商蛇口也采取了联合拿地的方式。可能基于两方面因素,一是持续拿地资金肯定会有压力;另一方面,市场未来预期可能还需要谨慎乐观,联合拿地可以分摊压力。

除了招商蛇口,保利发展此次在上海拿地亦是以联合体形式。可见,即便具有央企、国企背景,资金面始终是房企不可回避的压力,而强强联合恰能实现“1+1大于2”的效果。

卢文曦认为,上海第二批出让的这些土地平顺成交也显示出上海楼市的质地和韧性,也给7月、8月淡季增添一些信心。预计受此提振,后续市场成交会持续向好运行。


编辑:温红妹

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标签:上海,第二批集中供地
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