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资金战略性撤退 龙头物企股价一个月跌了5成

中国房地产网

2022-08-06 06:56

物业上市公司股价普跌。

物业上市公司股价普跌。

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中房报记者 曾冬梅 广州报道


8月5日,物业板块走出了一波反弹行情,旭辉永升服务、金科服务早盘一度涨超10%,新城悦服务最高涨幅接近8%。


刚刚过去的7月份,在种种利空消息的影响下,物业上市公司的股价面临着不小的下行压力。当月,2021年营业收入排名前十的物业股,有7只录得了2位数的跌幅,其中碧桂园服务下跌了50%。


“根据我们从买方处了解的情况,7月以来物业板块的下跌主要是三个方面的原因:地产救市政策的力度没有达到市场的预期,对民营物业公司经营独立性的担忧,以及头部房企低位配股的影响。”8月4日,某上市物企投资者关系负责人林朗(化名)对中国房地产报记者表示,出于避险的考虑,不少资金选择了战略性撤退,在地产销售企稳的信号出现前,市场信心难言恢复。


物业上市公司股价普跌


下半年,物业股的开局很惨淡。自7月的第一个交易日起,大部分物业上市公司的股价便走入了下行轨道,克而瑞物管的数据显示,截至7月31日,59家上市物企有46家的股价较月初下跌,占比接近8成,平均降幅为17.4%,最大跌幅达到68%。59家上市物企总市值为3420.3亿元,较上月末下跌22.8%,滚动市盈率和静态市盈率均值分别为11.4倍和11.6倍,均较上月末(13.9倍和14.1倍)下降。就整体情况而言,非港股通物企下跌12%,港股通物企下跌23.1%,恒生物业服务及管理指数下跌30.1%,跌幅均大于恒生指数(-7.8%)和沪深300(-7%)。


中国房地产报记者统计了2021年营业收入排名前十的物业股在6月30日至7月29日的股价表现,发现这10只物业股的股价均录得下跌。跌幅在两位数的有7家,包括碧桂园服务、世茂服务、融创服务、雅生活服务、金科服务、绿城服务、华润万象生活,其中碧桂园服务的跌幅为50%,世茂服务和融创服务的跌幅在30%左右,雅生活服务、金科服务、绿城服务则在21%至24%,华润万象生活下跌14%。录得个位数跌幅的是招商积余、保利物业及中海物业,中海物业跌幅最小,仅3%。


2年前,物业股还是资本市场的宠儿,各上市公司的股价达到历史峰值,但如今市值腰斩乃至缩水九成的都不在少数。作为行业龙头,碧桂园服务在今年之前一直稳居行业的市值榜首位置,市值曾一度超过2000亿港元,至今年年初已跌至1000亿港元左右,到7月29日,以17.48港元的收市价计算,市值只剩589亿元。


根据克而瑞物管的统计,今年前7月,59家物企中有51家股价下跌,跌幅超5成的物企就有17家。


“跟公司个体的基本面关系不大,就是行业的普跌。”一家民营上市物企的内部人士还记得7月份带崩物业板块的几个重要事件,“首先是因为几只地产股和物业股被剔除出恒生指数,物业股普遍跌了一波。”


6月30日盘后,香港恒生指数有限公司发布最新指数调整公告,世茂集团、佳兆业集团、彩生活服务集团、融创中国、中国恒大、恒大物业、中国奥园、奥园健康等8只股票被剔除。随后的一个交易日——7月4日,物业板块应声下行,此后持续阴跌,直到7月27日碧桂园宣布配股融资约28亿港元,当天碧桂园服务即下跌约22%,其余物业股纷纷跟跌。


地产未企稳信心难恢复


“6月份地产销售环比虽然有所回暖,但离市场对复苏的期待还有较大距离。”


林朗认为,相较于一些独立事件,整个地产开发行业的下行,以及由此引发的对物企成长性、现金流安全等问题的担忧才是物业板块低迷的核心因素。“之前大家一直觉得政府会有相当力度的托底手段来拯救出险房企,年初就开始期待,一直到7月份,都没有看到太重磅的政策出台,关于政策的预期也落空了。”


中泰证券具体分析了地产开发行业景气度下降对物业行业的影响。包括,当前销售面积与竣工面积剪刀差依然未填补,由于融资持续收紧,施工进度或低于预期,导致竣工低于预期,从而减缓行业在管面积增量的增速。以及,地产行业销售持续萎靡,也将影响围绕开发商相关的非业主增值服务的业务拓展及收入。


近半个月,资本市场对于民营物企独立性问题的关注热度直线上升。7月22日,恒大物业披露134亿元存款质押被相关银行强制执行事项的初步调查结果,坐实了市场对其为母公司输血的猜测。7月31日,金科服务干脆直接宣布将为控股公司提供15亿元借款。“投资者很担心物业公司会不会变成母公司的现金流工具。”林朗表示。


包括花旗、中信证券在内的机构也表示,短期而言,投资者关注物业行业的资产负债表及经营现金流多于盈利表现,物企需要在战略、业务和人事考核等方面充分证明自身的独立性。


在碧桂园发布配股公告的当天下午,碧桂园服务就紧急召开了投资者电话会议。会上,管理层强调,作为一个有良好现金流造血能力的头部轻资产型企业,碧桂园服务是不需要牺牲来填坑的,也不会成为下一个恒大物业,并表示该公司与兄弟企业之间的财务是独立的,关联房企资金占用的问题不会在其身上发生。


碧桂园服务首席财务官黄鹏透露,目前该公司与碧桂园之间的关联交易占比并不高,碧桂园的经营状况对其影响比较小,预计2022年来自兄弟公司的收入占比大概在5%,利润占比低于5%。


“投资者目前最担心的就是物企会被地产影响,所以我们今年打算凸显公司与地产的关联度很低,来自地产母公司的管理面积目前已经不到10%了。”上述民营上市物企内部人士表示。


而从林朗的角度看,关联交易也不应该一棒打死,“有母公司的业务为什么不做?公平合理的交易,市场一定是支持的。”投资者目前看空物业板块,底层逻辑在于看不到地产复苏的明确信号。“这个时候,作为企业,只能是先做好自己的基本面,至于资本市场信心的恢复,还要看未来几个月地产行业的销售数据。”


编辑:温红妹

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标签:龙头物企
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