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覃伟中上任市长次日 深圳宅地供应比首超30%

中国房地产网

2021-04-26 17:49

有意识地提升居住用地占比

有意识地提升居住用地占比

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刘伟/发自北京


资源稀缺的深圳土地市场的一举一动,都会引来市场的广泛关注。


4月25日,深圳市规划和自然资源局于官方公众号发布通知,称经深圳市人民政府同意,《深圳市2021年度建设用地供应计划》(下称“计划”)于当日公布实施。


根据计划内容,深圳2021年全市计划供应建设用地总量1130公顷,其中居住用地363.3公顷,在供地计划中占比达32.1%,相比2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。


值得一提的是,在计划内容发布的前一日,4月24日,深圳市六届人大常委会第五十次会议表决通过系列决议和人事任免事项。其中,会议任命覃伟中为深圳市副市长、代理市长,同时接受陈如桂辞去深圳市市长职务。


作为常住人口逾1300万人的一线城市,在很长一段时间里,深圳居住用地供应占比只有22%左右。


从2020年开始,深圳有意识地提升居住用地占比,当年实现25%;2021年,深圳计划供应的居住用地占比进一步提升至32.1%,为首次突破30%。


中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉中国房地产报记者,就目前来看,深圳市政府已经意识到多年来房地产资源配置错误的问题。如果未来宅地供应占比持续加大,今后商品房和保障住房的供应量就会变大,进而稀释购房者对二手房的需求。再加上一些政策的管控,将对平抑深圳市的房价起到一定作用。同时也对调整楼市结构,恢复房地产市场秩序,有很重要和积极的意义。


明源地产研究院院长徐颖认为,加大供地量,从长远和宏观角度看,的确可以平抑房价。但也得看地块对应商品房的定位结构和区块结构,否则,局部仍然会存在供需矛盾。长期来看,深圳土地和商品房供给增加的速度,还是难以匹配人才流入增加的速度,房价温和上涨仍是主旋律。


居住用地占比首超三成


从过去两年看,2019年,深圳全市供应居住用地150公顷(含深汕21公顷),实际完成189.6公顷,超额完成住宅用地供应;2020年,深圳全市计划供应居住用地293.2公顷;2021年,363.3万平方米是深圳迄今为止规模最大的宅地供应。


整个“十三五”期间,深圳各年度建设用地供应计划均超额完成,五年共计划供应建设用地6250公顷,年均计划供应1250公顷;实际供应建设用地6682公顷,年均实际供应1336.4公顷。


2020年8月,深圳市住建局局长张学凡透露,会继续提高住宅建设用地比例,过去40年是22.1%,从“十四五”开始要提高到25%,甚至在“十四五”的前两三年就提高到30%。


《深圳市住房发展2020年度实施计划》指出,深圳居住用地占建设用地的22.6%,远低于国家《城市用地分类与规划建设用地标准(GB50137-2011)》中25%-40%的下限标准,难以满足人口快速增长条件下的住房需求增长和品质提升要求。


结合《深圳市国土空间总体规划(2020-2035年)》和“十四五”住房发展规划研究,建议通过新供应居住用地、工业用地功能调整等多种渠道,实现居住用地占全市建设用地比例逐步提高至25%。


从来源上看,2021年1130公顷建设用地中,新供应建设用地829公顷,通过城市更新和土地整备供应建设用地180公顷,通过旧住宅区改造供应居住用地81公顷,通过其他(含工改保)渠道供应居住用地40公顷。


具体来看,总量1130公顷中,居住用地363.3公顷,产业用地171.4公顷,民生设施用地543公顷,商服用地52.3公顷。


按照自然资源部关于住宅用地“两集中”公开出让的工作要求,深圳今年将集中分三批次供应。其中,第一批次6宗用地已于4月14日集中发布挂牌公告,第二批次用地将于6月底或7月初公告,第三批次用地将于9月底或10月初公告。


根据最新深圳存量宅地数据,目前,深圳只有957.9公顷的宅地,今年出让的宅地就有363.3公顷,这也是深圳迄今为止规模最大的宅地供应。


根据计划,深圳2021年预安排的拟供应旧住宅区改造项目共计15个:福田区2个、罗湖区4个、南山区4个、盐田区1个和宝安区4个;预安排的拟新供应公共住房项目共18个:福田、罗湖、宝安、龙华、坪山、光明区各有2个项目,龙岗和深汕区各有3个项目。


仍需持续加大供应


宋丁告诉记者,深圳明显加大宅地供应的政策,其实2020年就已经显露出来了。2020年,深圳的宅地供地量是31块,这大概比过去五年加起来的总和略低,是相当大的供应量。


“十四五”基本上总体是偏宽松的,宋丁认为,2021年的进一步供应加码,是深圳为扭转过去这些年来房地产市场资源配置不合理的问题。


“深圳过去把更多的土地拿去做工商物业,建了大量的写字楼,商业综合体,现在看来这方面的供应偏大了,空置率很高,但与此同时,宅地供应一直跟不上。这种情况就使得深圳的住房,包括保障性住房任务始终无法完成,但人口还在不断增加,整个城市的住房压力特别大。”宋丁称。


此次,居住用地供应量及结构持续调整的背景之一是,深圳楼市在过去一年跌宕起伏,持续高温。


以二手房为例,贝壳找房、乐有家等多个机构数据显示,深圳2020年度成交量破10万套,市场恢复至2016年水平,成交均价同比保持上行趋势。


贝壳找房结合深圳二手房2020年成交量价延续回升态势指出,这主要归因于三大方面:一是宏观层面相对利好,双区建设推进,深圳房地产长期看好的预期较强;二是年初疫情影响、居家时间增加,在某种程度上激活了改善、换房以及自住购房的需求;三是降准、降息等货币政策,不少市民预期货币趋于宽松,在寻求资产避险产品时,房产成为重要的选择方向。


与之伴随的是楼市乱象频出。房抵经营贷违规入楼市、代持炒房、众筹炒房、喝茶费等,楼市投机炒作氛围浓厚。供求失衡被认为是深圳楼市难以通过行政手段得到有效遏制的核心因素之一。


近年来深圳房价快速上涨。最近,诸葛找房数据研究中心监测的100个重点城市房价收入比数据,房价收入比最高的城市为深圳,达到48.1,三亚和厦门紧随其后。


与此同时,3月公布的70城房价数据显示,深圳新房价格同比涨3.4%,涨幅回落;深圳二手房价格同比涨14.6%,虽然涨幅回落,但依旧领跑全国。


面对深圳市的楼市热,华南城市研究会会长胡刚告诉记者,加大宅地供应占比是有平抑房价上涨的可能,但有个必要的前提,那就是需要持续加大供应,否则起不了预期的作用。他认为,“深圳可以减少工业用地,改工业用地为生活居住用地,把工业布置到东莞、惠州等地,从而释放大量用地。”


贝壳研究院高级分析师潘浩提醒道:“从土地到住房还有将近一年时间。另外,长期供应量少导致的问题,也不是短期增大供应能解决的。”


编辑:温红妹

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标签:覃伟中,市长,深圳,宅地供应
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